根據(jù)國際清算銀行的數(shù)據(jù)，在過去的55年中，澳大利亞房價漲了6556%，并且一直處于上漲周期，但沒有過下跌周期（國際清算銀行的統(tǒng)計方式為，連續(xù)三年及以上出現(xiàn)上漲或下跌，即為上漲/下跌周期）。

瑞銀分析認(rèn)為，上世紀(jì)90年代以來的低利率助推了澳大利亞超半個世紀(jì)的牛市。但隨著澳聯(lián)儲加息的臨近，澳大利亞的房產(chǎn)大牛市可能終結(jié)。

澳大利亞創(chuàng)造55年房價連續(xù)上漲大牛市

但是，澳大利亞如此耀眼的房價累計增長在國際清算銀行統(tǒng)計的47個發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中僅能排第三位。按照累計房價漲幅計算，排名第一的挪威在過去66年中房價累計上漲了7726%，僅次于挪威的新西蘭在過去53年中房價累計上漲7459%。

在這55年中，澳大利亞名義房價年均增長8.1%，基本上每九年房價就翻一番。從增速方面來看，澳大利亞在者47個經(jīng)濟(jì)體中僅排名第六，次于西班牙（年均增速9.8%）、英國（年均增速9.3%）、新西蘭（年均增速8.8%）、意大利（年均增速8.8%）和愛爾蘭（年均增速8.7%）。

調(diào)整CPI等因素后的實際漲幅，澳大利亞也位居前列，達(dá)到了年均3.0%。略遜于英國（3.9%）、奧地利（3.8%）和日本（3.8%）。

2000年后，澳大利亞的房價漲勢更猛。澳大利亞漲幅接近150%，僅次于新西蘭。

低利率助推澳大利亞房市

據(jù)瑞銀分析，澳大利亞持續(xù)超半世紀(jì)的樓市大牛市，瑞銀認(rèn)為，很大程度上借助于1990年以來的利率下調(diào)：

尤其在最近五年，低按揭利率助推了房價上漲。目前，澳大利亞的平均房價/收入比率已經(jīng)攀升到了大約6.5倍，而在2012年，這一比率僅有大約4.5倍，1987年時這一比率僅為月2.5倍。

澳大利亞房市還能牛多久？

在瑞銀看來，已經(jīng)牛了超過半個世紀(jì)的澳大利亞牛市，很難再這么牛下去了。

首先，澳大利亞聯(lián)儲可能在今年年底或者明年年初加息200個基點，利率可能上升至3.5%。

利率上升首先會影響購房意愿。瑞銀分析：

如果利率上漲100個基點，房貸占澳大利亞人的消費比重就會急劇上升，更不要提利率上漲200個基點了。

灰色為房價穩(wěn)定或下降時段，藍(lán)線為房產(chǎn)按揭還款占家庭消費的比例灰色為房價穩(wěn)定或下降時段，藍(lán)線為房產(chǎn)按揭還款占家庭消費的比例此外，澳大利亞的按揭還貸方式有兩種，一種是償還本金和利息（P&I），另一種則是剛開始幾年僅償還利息，之后償還本金和利息（IO）。目前，IO還款方式僅占到全部按揭還款的30%左右。同時，投資性住房的比例進(jìn)一步降低，年均增長率在10%以下。

投資房信貸增速（藍(lán)線為自住房信貸增速，黑線為投資房信貸增速，紅色虛線為3個月年化投資房信貸增速）投資房信貸增速（藍(lán)線為自住房信貸增速，黑線為投資房信貸增速，紅色虛線為3個月年化投資房信貸增速）從目前的情況來看，瑞銀認(rèn)為：

將會有更多的IO按揭貸款者將轉(zhuǎn)向P&I，這顯示日益收緊的金融政策帶來的影響尚未完全顯現(xiàn)。

由于越來越高的房市杠桿，澳大利亞房產(chǎn)價格越來越高，一旦貨幣政策收緊，那么將會帶來全局性的影響。從歷史上看，利率的變化會在大約5至6個月后，非常明顯地改變房價。

灰色表示澳聯(lián)儲降息周期，紅色為房價，藍(lán)色線為房價年增長率，黑色線為房貸灰色表示澳聯(lián)儲降息周期，紅色為房價，藍(lán)色線為房價年增長率，黑色線為房貸由此，瑞銀認(rèn)為：

隨著貨幣信貸政策的收緊，澳大利亞的房貸和信貸增速將放緩，房價增速在2017年也將放緩至7%左右，在2018年進(jìn)一步放緩至0-3%。

雖然房價崩盤的可能性不大，但是這樣的“軟著陸”也可能會讓澳大利亞房價陷入多年停滯狀態(tài)。在名義房價上，澳大利亞房價可能會在未來幾年的增長率大約保持在個位數(shù)。

一方面房價增速緩慢，另一方面由于收入增加也比較慢，澳大利亞的房產(chǎn)財富效應(yīng)會持續(xù)縮水。