自2016年10月房地產(chǎn)密集調(diào)控政策后,房企在國內(nèi)通過發(fā)行債券、銀行貸款獲取融資的難度驟然加大，亦可見主力房企資金鏈尚運(yùn)行良好。而當(dāng)今年三季度走過，部分企業(yè)的拿地節(jié)奏有增無減。

資金回流 房企業(yè)績完成八成

作為常年坐穩(wěn)行業(yè)頭把交椅的萬科，在今年前9個(gè)月時(shí)間銷售額達(dá)3961億元，賣完了去年全年的任務(wù)量。而據(jù)記者統(tǒng)計(jì)在已披露前三季度銷售業(yè)績的23家上市房企中，5家房企銷售額已經(jīng)超過1000億元。

業(yè)績顯示，2017年，房企銷售額將是創(chuàng)下歷史新高的一年，30%的增長速度似乎已無太多懸念，5000億元規(guī)模的房企也將隨之誕生。截至2017年三季度末，突破千億規(guī)模的房企已達(dá)11家。其中，金地集團(tuán)、華夏幸福、華潤置地是九月新晉的千億企業(yè)，業(yè)績分別達(dá)到了1023.2億元、1010.3億元和1004.1億元。

而在去年已邁入千億門檻的房企中，中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華夏幸福、華潤置地截至三季度末都已超千億，綠城中國目前離千億也只有一步之遙。除此之外，招商蛇口、新城控股、旭輝集團(tuán)目前的規(guī)模都在700-800億左右，今年年底有望達(dá)到千億。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，2017年將是房企銷售業(yè)績突破歷史的豐收年，目前來看，年度銷售目標(biāo)平均完成率已經(jīng)超過80%，預(yù)計(jì)大部分房企將提前1個(gè)月至2個(gè)月完成年度銷售目標(biāo)。

張大偉認(rèn)為，房企銷售業(yè)績豐收年的背后，是過去兩年房企可結(jié)算貨量充沛、房價(jià)盈利、項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)所致。目前看來，多數(shù)城市去化周期均在12個(gè)月以下，為保證規(guī)模發(fā)展，房企進(jìn)入補(bǔ)庫存階段。

外部融資 2018還是“考試年”

為了擴(kuò)大銷售規(guī)模，不少房企將銷售帶回的絕大多數(shù)現(xiàn)金再度用于拿地或者并購項(xiàng)目增加土地儲(chǔ)備上。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年9月底，50強(qiáng)房企合計(jì)拿地金額達(dá)到17711.8億元，與2016年同期相比上漲了48%。同時(shí)，今年拿地金額超過100億元的房企有49家，而2016年同期只有37家。

目前仍有一些房企在拿地時(shí)以突破上限的價(jià)格拼搶，尤其是對(duì)熱門和優(yōu)質(zhì)地塊，加之受調(diào)控政策的影響，房企的盈利空間勢(shì)必會(huì)縮小，資金成本逐漸增加。各種融資渠道壓力的增加，也讓很多房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累，2018年或?qū)⒂瓉怼翱荚嚹辍薄?/p>

此外，房地產(chǎn)信貸資金持續(xù)收緊也是市場變盤的最大變數(shù)。受惠于房價(jià)上漲所帶來的賺錢效應(yīng)，以及其他投資標(biāo)的匱乏，房地產(chǎn)市場仍是銀行信貸資金重要出口。

對(duì)此，克而瑞機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，隨著全方位無死角監(jiān)管措施的落實(shí)，信貸資金池的水位逐級(jí)而下，必然將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，后續(xù)置業(yè)需求將難以為繼，市場變盤風(fēng)險(xiǎn)不可不察。

自有資金可滿足拿地需求

仲量聯(lián)行中國研究部負(fù)責(zé)人 周志鋒

今年，前三季度房企銷售業(yè)績超出此前預(yù)期，多數(shù)房企的銷售業(yè)績環(huán)比增長明顯，前30強(qiáng)房企競爭更加激烈。與2016年全年相比，TOP100房企金額集中度的增速整體高于面積集中度。金額方面，各梯隊(duì)房企集中度均呈上升趨勢(shì)。

銷售的良好態(tài)勢(shì)，使得房企的資金流更加充沛。而今年，由于一二線城市采取多項(xiàng)限價(jià)措施，使得房企在一二線拿地相對(duì)理性;三四線城市拿地成本相對(duì)較低，這也造成房企在今年加大補(bǔ)倉力度，付出資金也相對(duì)較低。在一定程度上，自有資金可滿足企業(yè)拿地需求。

此外，本著支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的原則，對(duì)于信用評(píng)級(jí)相對(duì)較高的大型房企，銀行仍會(huì)發(fā)放貸款。今后，開發(fā)商將在一定程度上繼續(xù)依賴于銀行信貸和境內(nèi)外公司債券等傳統(tǒng)融資渠道。與此同時(shí)，他們也將拓寬融資視野，將目光投向永久債券、信托公司、P2P借貸和眾籌融資等模式，并且與有土地儲(chǔ)備的企業(yè)開展合資合作等。

房企融資開啟更多渠道

世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管 孫祖天

今年部分重點(diǎn)城市土地成交活躍，最重要的原因是當(dāng)?shù)卣哟笸恋毓?yīng)，釋放前幾年被有限供應(yīng)抑制的購地需求。房地產(chǎn)企業(yè)今年不但在土地市場表現(xiàn)活躍，在現(xiàn)有物業(yè)的收購上同樣積極。

根據(jù)世邦魏理仕的最新統(tǒng)計(jì)，2017年第三季度北京和上海的大宗物業(yè)投資交易中，房地產(chǎn)開發(fā)商分別貢獻(xiàn)了總投資額的45%和33%。部分原因得益于去年樓市回暖，開發(fā)商借以增加資金儲(chǔ)備并在今年加大投資。另外一部分原因在于開發(fā)商的融資和退出途徑日趨多元化，使開發(fā)商得以“輕資產(chǎn)”模式快速擴(kuò)張。

盡管銀行信貸仍然是開發(fā)商最主要的融資途徑，資產(chǎn)擔(dān)保證券和房地產(chǎn)信托基金等資產(chǎn)證券化渠道循序漸進(jìn)的發(fā)展也為開發(fā)商融資提供更多選項(xiàng)。此外，以保險(xiǎn)公司和房地產(chǎn)私募基金為代表的機(jī)構(gòu)投資者，以及寫字樓用戶企業(yè)為代表的自用型買家大規(guī)模收購現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，為開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目后整售退出創(chuàng)造更有利的需求環(huán)境。

明年融資成本將繼續(xù)上升

第一太平戴維斯北京公司投資部董事 王堯

房貸利率上調(diào)、消費(fèi)貸被嚴(yán)查、個(gè)人按揭購房貸款增速持續(xù)萎縮以及樓市成交下降。對(duì)開發(fā)商來說，“錢袋子”正在收縮，部分房企已經(jīng)開始加大再融資力度?！板X袋子”持續(xù)收緊，并不意味著開發(fā)商融不到錢了，部分地區(qū)銀行仍可以提供開發(fā)貸。

目前，開發(fā)商債權(quán)融資成本為5-7%，信托為7%，過橋則要達(dá)到9%以上。明年，房企融資成本將進(jìn)一步上升。在今年獲取土地成本沒有下降的情況下，明年房企的利潤將進(jìn)一步被攤薄。海外發(fā)展也面臨成本升高的問題，就目前而言，房企想要像前幾年低成本融資幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。

在融資渠道收窄的大環(huán)境下，資產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新工具，在房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)行方面具備諸多優(yōu)點(diǎn)，拓寬了融資渠道，降低整體融資成本，提高了融資便利，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)所在，同時(shí)助推房企由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。