在城市化進程中，許多國家和地區(qū)都經(jīng)歷了從造城到有機更新的過程，其核心是對存量資源的整合和挖掘，轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的粗放模式為集約發(fā)展模式，為城市經(jīng)濟發(fā)展尋求新的空間?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，雖然城市更新的核心都是挖掘存量，通過重建、重整和維護三種方式使城市面目煥然一新，但各個國家的路徑卻不盡相同。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，城市發(fā)展已經(jīng)提出了新的更大要求，中國房地產(chǎn)發(fā)展進入了運營時代。從日本城市更新的模式來看，通過對存量土地、存量住宅的再開發(fā)，建立可循環(huán)再生的住房供應體系，改變目前新增土地開發(fā)為主導的單一新房供應模式值得研究。

政府主導轉(zhuǎn)向市場主導

發(fā)達國家的大規(guī)模舊城改造始于20世紀40年代末，隨著二戰(zhàn)后經(jīng)濟的復蘇與發(fā)展，舊城改造被提上議事日程。英國、美國、日本、德國和荷蘭等國家在城市更新的理論和實踐方面都有較多的積累，并形成了在城市物質(zhì)環(huán)境改善基礎(chǔ)上，注重引導政府、社會資源和公眾參與，從而提高土地利用價值，緩解城市衰退的辦法。

作為最早開始城市化的國家之一，英國的城市更新始于20世紀30年代。早期的城市更新由政府主導，政府及公共部門的撥款補助為主要資金來源。隨后，政府和城市開發(fā)公司設(shè)立企業(yè)區(qū)，通過優(yōu)惠政策鼓勵私人投資，并把投資從富裕地區(qū)引入舊城區(qū)的開發(fā)與建設(shè)中。城市更新由政府操控的“自上而下”的方式過渡到“自下而上”的“社區(qū)規(guī)劃”方式。

而美國則是“自上而下”的開展，通過國會立法制定全國統(tǒng)一的規(guī)劃、政策及標準，確定更新運動的重點及聯(lián)邦撥款額度，并統(tǒng)一指導和審核更新規(guī)劃。美國的城市更新實施更加強調(diào)地方性，充分考慮不同城市的更新需求，由地方政府來提出和確定具體的更新項目。

據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院的研究，歐美國家城市更新的實施主體基本上都經(jīng)歷了從中央、地方政府為主，到政府與私人投資者合作，再到政府、私人部門和地方團體三方共同進行和控制城市更新開發(fā)的過程。

一半新房來自城市更新

對于我國的城市更新，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，城市更新必須發(fā)揮市場作用，深圳的城市更新模式就是市場化配置，但目前依然處于初級階段。

日本在城市更新方面實施得比較早，并創(chuàng)造出許多成功的案例。楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前日本主要有兩點可供借鑒：首先是通過存量再開發(fā)，建立可循環(huán)再生的住房體系；其次通過稅收、金融等手段，鼓勵專業(yè)的房屋運營管理機構(gòu)參與一線城市的老舊小區(qū)改造，通過加電梯，做綠化等方式讓房屋再生，提升可居性。數(shù)據(jù)顯示，日本1.2萬億元（以人民幣計）的新房市場里面，接近一半來自于城市更新。

顧云昌也強調(diào)，城市更新要以可持續(xù)發(fā)展的理念推進新型城鎮(zhèn)化，要探索資產(chǎn)運營＋資本運作的模式。

實際上，日本城市更新主體是公共團體，也包括地方政府等；另一類是原業(yè)主團體，包括原業(yè)主個人（原業(yè)主人數(shù)未達5人）和都市更新會、都市更新公司。而開發(fā)商并不是法定的實施主體，需要引入開發(fā)商的資金和技術(shù)及運作能力，以合作伙伴的形式引入。

以日本至今規(guī)模最大的都市再開發(fā)項目六本木地區(qū)的改造為例，六本木地區(qū)的改造開發(fā)、規(guī)劃及建設(shè)周期長達17年，其中前期開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計及與拆遷戶溝通長達14年。

中國指數(shù)研究院在《城市更新：讓城市更優(yōu)雅的成長》一文中提到，六本木改造過程中，公共部門與私人部門分工明確。整個改造過程中耗費4700億日元，通過這個綜合項目，東京中城與周圍街區(qū)形成了具有文化氛圍區(qū)域性的六本木藝術(shù)三角區(qū)。