今年前9月，在閩系房企中，泰禾銷售金額同比增長(zhǎng)達(dá)到近103%，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭迅猛。圖/視覺(jué)中國(guó)

　　近兩年來(lái)，隨著陽(yáng)光城、泰禾、融信等企業(yè)的異軍突起，閩系房企一躍成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。今年前三季度進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)銷售30強(qiáng)的閩系企業(yè)，除世茂、陽(yáng)光城、旭輝外，正榮、泰禾、融信強(qiáng)勢(shì)入圍，閩系房企隊(duì)伍迅速擴(kuò)大。記者發(fā)現(xiàn)，目前提出千億目標(biāo)的房企已多達(dá)六七十家，其中不乏閩系房企。在這批閩系房企中，誰(shuí)能率先沖上千億？快速擴(kuò)張背后，閩企采取了怎樣的發(fā)展模式？千億路上又暗藏哪些機(jī)遇與挑戰(zhàn)？

　　高速布局全國(guó)

　　閩商的冒險(xiǎn)精神，決定了閩系房企不甘心偏居福建一隅。近兩年來(lái)，旭輝、陽(yáng)光城、泰禾等紛紛大刀闊斧地進(jìn)行全國(guó)化布局，憑借高周轉(zhuǎn)策略，在銷售業(yè)績(jī)方面取得質(zhì)的飛躍。隨之，“無(wú)規(guī)模不成器”成為很多房企經(jīng)營(yíng)的共識(shí)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，包括旭輝、世茂、陽(yáng)光城等房企，年底有望達(dá)千億。

　　今年1-9月，旭輝累計(jì)銷售金額約689.2億元。按這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，旭輝已完成全年合同銷售目標(biāo)800億的86.15%。世茂房地產(chǎn)今年前九月累計(jì)銷售總額約為685.6億元，同比上升34%。

　　在2017年中期業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布會(huì)上，世茂調(diào)高年度銷售目標(biāo)10%至880億元。對(duì)此世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂表示：“世茂于2015年及2016年的企業(yè)戰(zhàn)略是放緩規(guī)模及追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，2017年則是規(guī)模和利潤(rùn)并重?！?/p>

　　陽(yáng)光城、泰禾、融信等企業(yè)距千億也已不遠(yuǎn)。易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，從銷售規(guī)模來(lái)看，2017年前9月，泰禾、正榮、融信三家企業(yè)的增速都超過(guò)了50%。其中，泰禾的銷售金額同比增長(zhǎng)最高，達(dá)到近103%；正榮集團(tuán)在銷售規(guī)模方面達(dá)545.8億元，為三家企業(yè)中銷售金額最高的。

　　克而瑞數(shù)據(jù)還顯示，陽(yáng)光城、福晟今年前三季度的業(yè)績(jī)同比增速明顯高于行業(yè)水平，名次提升顯著。

　　多元化渠道拿地

　　為了沖擊千億目標(biāo)，閩系房企對(duì)土地儲(chǔ)備獲取上較為積極?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至9月中旬，旭輝集團(tuán)拿地總額達(dá)到了去年全年拿地金額的2倍多；今年前9月，泰禾集團(tuán)共拿地建筑面積940.2萬(wàn)平米，拿地金額323.1億元；今年上半年，融信的土地儲(chǔ)備已達(dá)1301萬(wàn)平方米。

　　在拿地方式上也越來(lái)越多元化。今年土地市場(chǎng)火熱依舊，閩系房企合作拿地的現(xiàn)象開始增多。同時(shí)，在非公開市場(chǎng)上，通過(guò)收并購(gòu)方式也取得大量土儲(chǔ)。并購(gòu)令企業(yè)以相對(duì)較低的成本增加土地儲(chǔ)備，還可降低資金成本、為財(cái)務(wù)指標(biāo)增添亮色。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)2016年大半新增項(xiàng)目以并購(gòu)方式獲得，進(jìn)入2017年，其并購(gòu)勢(shì)頭有增無(wú)減。丁祖昱指出，今年前9月泰禾以收購(gòu)方式獲取的項(xiàng)目占比約86%。

　　在合作拿地方面旭輝表現(xiàn)也較為搶眼。數(shù)據(jù)顯示，截至9月中旬，旭輝通過(guò)合作方式獲取的土地，已高于去年全年合作拿地總數(shù)25幅，合作地塊占比達(dá)60%左右，未來(lái)還有加大之勢(shì)。

　　“在近兩年高價(jià)地的獲取方面，閩系企業(yè)最多?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近兩年外貿(mào)出口受沖擊、傳統(tǒng)制造加工業(yè)相對(duì)疲軟，各類投資有所轉(zhuǎn)變，而地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)強(qiáng)勁，吸引較多資本進(jìn)入。福州、廈門等市場(chǎng)的火爆，進(jìn)一步加深閩系房企強(qiáng)化地產(chǎn)投資力度。此外，閩系房企在融資方面實(shí)力較強(qiáng)，總體具備較好的投資潛力。

　　核心能力成制勝關(guān)鍵

　　“閩系房企在戰(zhàn)略上較為清晰，投資周期把握較好。陽(yáng)光城、泰禾、融信、正榮沖千億都有可能?！眱|翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心主任張化東表示。

　　不過(guò)，并非所有的企業(yè)都可以沖千億。業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)對(duì)企業(yè)的整體管控能力也是一種考驗(yàn)，在未來(lái)沖擊千億的過(guò)程中，企業(yè)核心能力將成為制勝的關(guān)鍵。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶指出，泰禾、陽(yáng)光城、旭輝這三家企業(yè)的共同特點(diǎn)在于，市場(chǎng)敏銳度很高，市場(chǎng)與產(chǎn)品兩大翅膀比較協(xié)調(diào)。比如旭輝上市時(shí)聚焦剛需，這兩年把主流產(chǎn)品調(diào)整為改善，每個(gè)節(jié)點(diǎn)踩準(zhǔn)市場(chǎng)的供需節(jié)奏；陽(yáng)光城在整體戰(zhàn)略中，提倡“精準(zhǔn)投資，高效運(yùn)營(yíng)，適銷產(chǎn)品”；泰禾院子系較知名，目前泰禾院子系往上端衍生到大院系，下端延伸到小院系。

　　泰禾主要聚焦于核心一二線城市。在最近一年多中，泰禾還陸續(xù)進(jìn)入鄭州、合肥、濟(jì)南、太原、南昌、武漢等強(qiáng)勢(shì)熱點(diǎn)城市，收購(gòu)一些對(duì)院子系等改善型產(chǎn)品能產(chǎn)生溢價(jià)的項(xiàng)目。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，泰禾杠桿用得熟練，可充分利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)彎道超車。

　　陽(yáng)光城2016年下半年以來(lái)，擴(kuò)張步伐加快，目前業(yè)績(jī)規(guī)模在600億-700億元，縱觀其歷年的銷售表現(xiàn)，從2011年的23億到2016年突破400億，成功實(shí)現(xiàn)了三連跳，五年銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)84%。今年原碧桂園高管吳建斌、朱榮斌分別加入陽(yáng)光城，“雙斌”加盟后，陽(yáng)光城調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和降負(fù)債的動(dòng)作趨勢(shì)更加明顯。丁祖昱表示，陽(yáng)光城引進(jìn)“雙斌”組合，引入跟投機(jī)制，此外，原世茂高管闞乃桂也加入陽(yáng)光城，這對(duì)陽(yáng)光城來(lái)說(shuō)可能是一種挑戰(zhàn)，但更多是機(jī)遇。

　　把握市場(chǎng)周期控制風(fēng)險(xiǎn)

　　為緩解強(qiáng)擴(kuò)張帶來(lái)的資金壓力，高周轉(zhuǎn)的運(yùn)作模式成眾多閩系房企的必然選擇。但今年市場(chǎng)普遍受調(diào)控政策影響，對(duì)此同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，比較激進(jìn)的企業(yè)需把握好加杠桿后運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，把握好市場(chǎng)周期的變化，要控制風(fēng)險(xiǎn)，尤其是企業(yè)運(yùn)營(yíng)層面與資金層面的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，在宋延慶看來(lái)，只要周轉(zhuǎn)快，企業(yè)負(fù)債稍高問(wèn)題不大。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這些房企未來(lái)業(yè)績(jī)能否實(shí)現(xiàn)再突破，除政策和市場(chǎng)因素外，還需要關(guān)注高溢價(jià)地塊所面臨的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，成本趨高帶來(lái)的利潤(rùn)壓縮是“硬傷”，如何提升高價(jià)地項(xiàng)目的附加值，是房企需關(guān)注的重點(diǎn)。此外，收購(gòu)是企業(yè)低成本快速擴(kuò)張規(guī)模的捷徑，但相對(duì)而言，收并購(gòu)市場(chǎng)更加“魚龍混雜”，房企如何結(jié)合自身現(xiàn)有布局，撿到“便宜貨”，也關(guān)乎房企業(yè)績(jī)能否更上一層樓的關(guān)鍵因素。

　　“沖千億過(guò)程中，要解決好一些致命的問(wèn)題，比如一些企業(yè)在原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，增加了非地產(chǎn)業(yè)務(wù)，很多業(yè)務(wù)和貿(mào)易有結(jié)合，要防范其他非地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)的波動(dòng)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

　　本版采寫/新京報(bào)記者 張曉蘭

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