去年9月以來的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控,以限購(gòu)限貸限售限價(jià)為表征,指向非常明確,那就是,房地產(chǎn)去杠桿。具體應(yīng)用到商品住房就是,去投資化。

?毋庸諱言,商品房作為一種商品,既有居住屬性,也有投資屬性。固然,我們很難準(zhǔn)確量化,居住屬性與投資屬性的合適比例;但有一個(gè)共識(shí)是,過去10多年,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,商品房尤其是商品住房的投資屬性被放大了,與此同時(shí),住房投資效應(yīng)的放大,又對(duì)房?jī)r(jià)形成了巨大的壓力。

?投資效應(yīng)的催發(fā),有多重因素。譬如,天量供應(yīng)的貨幣,很大部分流入了房地產(chǎn)市場(chǎng),樓市成為蓄水池;又譬如,部分中高收入者對(duì)住房的偏好,是一種消費(fèi)文化的體現(xiàn);再譬如,住房投資的無風(fēng)險(xiǎn)收益,其社會(huì)能量投射到更多群體,形成了虹吸現(xiàn)象。

?2003年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展史,即使說不上是一部調(diào)控史,至少也是一部管控史。回過頭看,政府部門利用信貸、稅收、財(cái)政、行政等多種手段,核心是抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。但至少在2016年9月以前,商品住房的投資比例,整體是呈上升趨勢(shì)的,有些城市,有的年份投資占比還相當(dāng)大。

?前些天,有位朋友跟我說,想去北京(樓盤)周邊某城市買房,問起動(dòng)機(jī),承認(rèn)不會(huì)去住,為的是“貨幣保值”。是的,即便到今天,調(diào)控已是所謂前所未有地嚴(yán)厲,有些朋友談起買房,還喜歡用兩個(gè)詞,“居住兼投資”、“保值增值”。其實(shí)仍然是投資的變相說法。買房的門檻已經(jīng)如此之高,杠桿已降到多年來的低位,投資仍保持著慣性的吸引力。

?2017年,是不是一個(gè)居住與投資的分水嶺?暫難斷論。但毫無疑問,“房子是用來住的,不是用來炒的”,從上到下,已達(dá)成全面共識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)尤其是對(duì)住房的這個(gè)定位,將決定著未來相當(dāng)一段時(shí)期房地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)然,包括房地產(chǎn)政策的厘定、房地產(chǎn)制度的改革。

?正如住房投資效應(yīng)的形成與放大,經(jīng)歷了10多年的時(shí)間,那么,住房去投資化,也不可冀望一蹴而就。我個(gè)人覺得,這個(gè)過程需要有兩個(gè)階段。

?第一個(gè)階段是先把投資現(xiàn)象遏制住,把投資比例降下來。2010年5月1日北京率先啟用住房限購(gòu)政策以來,各地的限購(gòu)政策是有過波動(dòng)變化的,但一線城市一直保持著。從效果看,限購(gòu)并不一定能遏制住房投資,2013-2015年,維持限購(gòu)的熱點(diǎn)城市,投資比例未必下降了。

?新一輪調(diào)控,到2017年9月底,已滿一年。據(jù)我個(gè)人觀察,結(jié)合地產(chǎn)商和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè),不能說投資性購(gòu)房現(xiàn)象已杜絕,但住房的投資比例絕對(duì)值是明顯下降的。為什么這一次調(diào)控在抑制投資比例方面取得了相對(duì)較好的效果?

?原因也是多樣的。主要是,政策和輿論保持了高度警覺,能采用的限制性措施幾乎都用上了,而房?jī)r(jià)漲至高位后的投資門檻也已大幅攀升。舉個(gè)例子,幾年前,1000萬在京滬深能買兩套普通商品房,現(xiàn)在能買一套就不錯(cuò)了。

?第二階段是把投資資本擠出來。當(dāng)然,要不要擠出住房屬性里的投資資本,是有爭(zhēng)議的。沒有爭(zhēng)議的是,即使要擠,也不能硬擠,不能一下子擠出來。因?yàn)槌恋碓诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的資金相當(dāng)龐大,如果沒有解決這些資本的出路,硬擠出來流入任何一個(gè)領(lǐng)域都有巨大的毀壞性。

?在我看來,住房去投資化的第一階段尚未完成。理由是,根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn),行政色彩較濃的限購(gòu)限價(jià)以及限售,具有較大的彈性空間,某個(gè)時(shí)點(diǎn)投資占比下降了,一旦管控放松,另一個(gè)時(shí)點(diǎn)還有可能升上去。

?要保住目前的調(diào)控成果,將住房投資比例大幅下降這一現(xiàn)象穩(wěn)住,必須著手進(jìn)行房地產(chǎn)制度的建設(shè)性變革。這正是中央政府部門和各地正在做的:公布住宅供應(yīng)計(jì)劃、加大熱點(diǎn)城市的住宅用地有效供應(yīng);多渠道增加租賃住房用地供應(yīng)(包括集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房)、擴(kuò)大租賃住房占比;以及制定實(shí)施《住房銷售管理?xiàng)l例》、《住房租賃條例》(將《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》分拆),研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅等。

?這也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的主要內(nèi)容。但我個(gè)人更愿意稱之為住房制度的完善與變革。這個(gè)機(jī)制公布之日或這個(gè)住房新制度初見雛形之時(shí),就可以說住房去投資化第一階段已經(jīng)完成。

?那何時(shí)是住房去投資化的第二階段?房地產(chǎn)稅的實(shí)施之日。但應(yīng)該相信,在那個(gè)階段,擠出住房投資資本的過程,也是溫和的、漸進(jìn)的。亦即,房地產(chǎn)稅也將是平和的、可控的。也因此,眺望前路,普遍而言,投資買房獲得超級(jí)收益的時(shí)代已經(jīng)過去。