招商局重返上海，大幕已然開啟。

　　145年前，招商局集團(tuán)于上海開局創(chuàng)辦。如今，招商局提出“立足灣區(qū)、開拓雄安、重返上海、一帶一路”的發(fā)展思路。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到，作為招商局旗下的城市綜合開發(fā)旗艦企業(yè)，招商蛇口（001979.SZ）在此戰(zhàn)略中會(huì)扮演招商局“重返上?！迸蓬^兵和先鋒隊(duì)的角色，將積極參與上海重點(diǎn)區(qū)域的轉(zhuǎn)型開發(fā)與行業(yè)升級(jí)。

　　基于此，今年招商蛇口華東區(qū)域提出了“百年招商，千億華東”的戰(zhàn)略目標(biāo)。除了在華東地區(qū)實(shí)行集團(tuán)提出的“前港-中區(qū)-后城”這一獨(dú)特的開發(fā)模式，招商蛇口華東公司還將積極探索長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老、教育等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)。

　　升級(jí)版蛇口模式4.0

　　前港-中區(qū)-后城的開發(fā)模式，是蛇口模式的4.0版本。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到，招商蛇口將結(jié)合蛇口經(jīng)驗(yàn)，在上海寶山、大虹橋、南通等地復(fù)制升級(jí)版的蛇口模式4.0。

　　所謂的前港-中區(qū)-后城，是以港口先行、產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)、配套城市新區(qū)開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)成片區(qū)域的整體聯(lián)動(dòng)發(fā)展。目前，社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)、園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)、郵輪建設(shè)運(yùn)營(yíng)并列為招商蛇口的三大核心產(chǎn)業(yè)。

　　據(jù)悉，“前港”即郵輪母港、空港產(chǎn)業(yè)園等港口、空港、高鐵的配套產(chǎn)業(yè)服務(wù)。對(duì)于招商局而言，港口是祖業(yè)。今年1—8月，招商系布局的上海、天津、廈門、深圳等郵輪碼頭共接待出入境郵輪763艘次，占全國(guó)的72%；累計(jì)客流量179.69萬人次，占全國(guó)的85%。

　　目前，招商局集團(tuán)已和寶山區(qū)政府、東航集團(tuán)、寶武集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同打造寶山郵輪母港、虹橋空港產(chǎn)業(yè)園、南通港區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

　　今年9月20日，招商局集團(tuán)與上海市簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并再次與寶山區(qū)簽署協(xié)議，進(jìn)一步提出與寶山區(qū)合作建設(shè)上海國(guó)際郵輪港，并以“船-港-城”的開發(fā)理念，將寶山打造成為亞太第一、世界一流的國(guó)際郵輪城。

　　資料顯示，該項(xiàng)目總建筑面積約24.3萬平方米，將打造郵輪產(chǎn)業(yè)聚集的5A甲級(jí)景觀辦公、?？仗剿髦黝}購(gòu)物中心、五星級(jí)商務(wù)休閑酒店于一體的城市綜合體。

　　在未來與寶山區(qū)的合作中，招商局還將進(jìn)一步延伸發(fā)展與郵輪產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的設(shè)計(jì)、制造、修理、船供和運(yùn)營(yíng)、培訓(xùn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)郵輪全產(chǎn)業(yè)鏈的合作，將寶山區(qū)打造成為亞太地區(qū)最大的郵輪經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、世界郵輪產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵樞紐。

　　而南通郵輪港項(xiàng)目預(yù)計(jì)體量在20萬平方米左右，初步定位為集辦公、商業(yè)、酒店、漁人碼頭于一體的城市綜合體，目前在可行性研究階段。虹橋空港產(chǎn)業(yè)園則是由招商和東航聯(lián)合開發(fā)的自持型綜合體項(xiàng)目，整體規(guī)劃為上海虹橋航空服務(wù)業(yè)創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，規(guī)劃打造契合現(xiàn)代化航空經(jīng)濟(jì)的商務(wù)辦公產(chǎn)品。

　　“中區(qū)”指的是園區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，參與養(yǎng)老地產(chǎn)、教育產(chǎn)業(yè)以及商業(yè)綜合體的開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。招商局集團(tuán)是全國(guó)首批“雙創(chuàng)”示范基地的央企之一，有消息顯示，招商局目前正在積極對(duì)接上海市各級(jí)政府，有意將深圳南山成熟的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)引入上海。

　　“后城”即社區(qū)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。同步開發(fā)“前港”、“中區(qū)”和“后城”，以港口經(jīng)濟(jì)為撬點(diǎn)，通過產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化、資本聚集、創(chuàng)業(yè)孵化、提供就業(yè)服務(wù)等，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)延伸，進(jìn)一步完善片區(qū)的生活、商業(yè)配套。

　　值得一提的是，在上海和華東，招商蛇口對(duì)蛇口模式4.0的引用并非簡(jiǎn)單的復(fù)制，而是要結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶攸c(diǎn)。招商蛇口總經(jīng)理助理、華東區(qū)域總經(jīng)理蔣鐵峰對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示：“上海有上海的特點(diǎn)，政策和深圳等地也不一樣，要將我們的藍(lán)圖全部實(shí)現(xiàn)還是有一定的困難。在寶山做工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，這個(gè)最大的障礙是業(yè)主的利益、政策的扶持和舊城改造，在外高橋做保稅物流，也涉及到國(guó)家的政策和機(jī)制。我們也在積極地推進(jìn)?！?/p>

　　商辦發(fā)力

　　長(zhǎng)期以來，華東區(qū)域被視為招商蛇口不可忽視的戰(zhàn)略重地。

　　根據(jù)公告，今年1—9月份，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積410.01萬平方米，同比增加39.12%；簽約銷售金額780.12億元，同比增加65.49%。

　　其中，華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)簽約銷售面積158萬平方米，簽約金額337億元，比上年同期增長(zhǎng)97%。據(jù)透露，華東區(qū)域預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)銷售額將超過400億元。

　　此外，上海公司1—9月含合作項(xiàng)目全口徑簽約面積44.34萬平方米，簽約金額117.9億元，全年預(yù)計(jì)銷售金額將破140億元。

　　在土地拓展方面，華東區(qū)域2017年1—9月共新增土地總建面520萬平方米，權(quán)益建面174萬平方米，總貨值1623億元，權(quán)益貨值528億元。上海公司除了深耕上海區(qū)域，同時(shí)布局了環(huán)上海的太倉(cāng)、南通、嘉興地區(qū)，2017年1—9月新增土地總建筑面積170萬平方米，權(quán)益建面66.4萬平方米，新增總貨值424.5億元，權(quán)益貨值170.8億元。

　　招商蛇口將商業(yè)地產(chǎn)板塊納入園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，目前在國(guó)內(nèi)已擁有27個(gè)持有商業(yè)項(xiàng)目，管理面積超過233萬平方米。蔣鐵峰透露，公司對(duì)商業(yè)的重視程度會(huì)越來越高。

　　華東區(qū)域目前已經(jīng)成為除深圳區(qū)域外持有商業(yè)面積最大的區(qū)域。據(jù)介紹，招商蛇口上海公司目前已開發(fā)的商辦綜合體項(xiàng)目包括招商局上海中心項(xiàng)目、浦東外高橋森蘭美倫、森蘭美奐項(xiàng)目、寶山花園城、郵輪母港項(xiàng)目、虹橋空港產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、寧波1872商辦項(xiàng)目，其中招商局上海中心項(xiàng)目已正常運(yùn)營(yíng)，外高橋森蘭美倫、寶山花園城、寧波1872目前處于對(duì)外銷售階段，此外，在華東區(qū)，南京燕子磯花園城、杭州垠北匯港未來也會(huì)陸續(xù)開業(yè)。

　　“未來三年，也將是招商蛇口在商業(yè)領(lǐng)域中厚積薄發(fā)的時(shí)刻?！?蔣鐵峰說。

　　隨著商辦項(xiàng)目的持續(xù)增多，招商蛇口上海公司還搭建了一個(gè)專門針對(duì)辦公項(xiàng)目的園區(qū)綜合服務(wù)平臺(tái)。這是一個(gè)綜合了企業(yè)、員工、商戶及消費(fèi)者，為其提供綜合體運(yùn)營(yíng)管理、互動(dòng)交流、生活配套、企業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)輔導(dǎo)、招商管理和公共技術(shù)服務(wù)為一體的綜合服務(wù)系統(tǒng)。目前已經(jīng)投入使用的有項(xiàng)目展示、辦公租售、產(chǎn)業(yè)輔導(dǎo)、聯(lián)盟商城、活動(dòng)發(fā)布等內(nèi)容板塊，后續(xù)還將針對(duì)已入駐運(yùn)營(yíng)的辦公項(xiàng)目，進(jìn)一步完善智能門禁、智慧停車、線上繳費(fèi)、會(huì)議預(yù)約等服務(wù)模塊。

　　做“中國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)導(dǎo)品牌”

　　在大型房企紛紛搶灘布局長(zhǎng)租公寓之際，招商蛇口也不例外。

　　此前在深圳，招商蛇口的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)形成了一套完善的發(fā)展模式。招商蛇口在深圳主要面向中高端租賃市場(chǎng)，布局深圳約50萬平方米、1.3 萬套長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，已形成“壹棧”、“壹間”、“壹棠”三大核心產(chǎn)品線。

　　此外，在北京、天津、武漢、重慶等城市，招商蛇口以自有物業(yè)改造成公寓的多個(gè)項(xiàng)目正在同時(shí)推進(jìn)。蔣鐵峰表示，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，招商蛇口以“中國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)導(dǎo)品牌”為發(fā)展目標(biāo)，計(jì)劃以三年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)品牌全國(guó)布局。

　　他進(jìn)一步表示，招商蛇口在上海和華東擁有體量不小的自持型用地，今后將通過已有經(jīng)驗(yàn)，并且結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)，打造具有招商蛇口特色的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，同時(shí)也在考慮收購(gòu)市場(chǎng)上的存量資產(chǎn)，改造后再統(tǒng)一對(duì)外出租運(yùn)營(yíng)，目前有很多項(xiàng)目在推進(jìn)中。

　　除了長(zhǎng)租公寓，招商蛇口在養(yǎng)老、教育等創(chuàng)新板塊也有諸多嘗試。

　　2016年，招商蛇口聯(lián)手法國(guó)第四大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——法國(guó)高利澤集團(tuán)進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，首個(gè)合作項(xiàng)目為金山谷養(yǎng)老項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于廣州番禺，擁有接待能力為132個(gè)床位的核心養(yǎng)老院，4組針對(duì)患有認(rèn)知障礙的老人的獨(dú)立單元，每個(gè)單元含17個(gè)床位，以及一座20多人次的日托中心。養(yǎng)老院附近則是5棟老年公寓，每棟公寓內(nèi)含50套房間。

　　至于上海，目前招商蛇口已與慧享福養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，在顓橋的招商雍華府項(xiàng)目落地。他們將會(huì)提供社區(qū)開放式的養(yǎng)老服務(wù)場(chǎng)所，一方面提供日常的老人體檢、娛樂、活動(dòng)等，另一方面，提供老年人看護(hù)的私屬服務(wù)。未來，招商蛇口上海公司會(huì)考慮將社區(qū)短期養(yǎng)老、上門照護(hù)、日間托養(yǎng)等一站式養(yǎng)老服務(wù)直接植入社區(qū)。

　　在教育板塊，招商蛇口上海公司主要針對(duì)K12教育（幼兒園到高中），從學(xué)歷和課外培訓(xùn)兩個(gè)方面進(jìn)行落地。學(xué)歷教育方面，上海公司與海望教育集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作，引入劍橋、美高、IB國(guó)際優(yōu)質(zhì)課程，并將在部分項(xiàng)目落地國(guó)際幼兒園，“未來，我們將按照相關(guān)教育政策及項(xiàng)目實(shí)際情況，逐步開拓民辦小學(xué)及高中階段的辦學(xué)合作。”蔣鐵峰說道。

　　課外培訓(xùn)方面，上海公司以社區(qū)為落腳點(diǎn)，已在3個(gè)住宅項(xiàng)目引入“瀾學(xué)堂”教育機(jī)構(gòu)，提供針對(duì)2-12歲兒童的培訓(xùn)課程。