最新的房貸報(bào)告顯示，9月份全國首套房平均利率為5.22%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.06倍，環(huán)比8月上升了2.01%，同比去年9月的4.44%，上升了17.66%。在融360監(jiān)測的35個城市首套房平均利率中，最低的為上海4.89%，最高為鄭州5.60%。

在全國35個城市的533家銀行中，9月有137家銀行首套房利率上升，占比25.70%；房貸利率下降的有13家銀行，占比2.44%；與上月持平的有367家銀行，占比68.86%。9月份，共有36家銀行分（支）行因額度等原因暫停受理房貸業(yè)務(wù)，比8月的29家增加了7家。

首套房貸利率最高上浮20%，銀行面臨額度不足問題

一線城市中，依然只有上海首套房平均利率維持在基準(zhǔn)以下，北廣深三城市的首套平均利率均已突破5.15%。二線城市房貸利率上浮城市范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，除廈門以外，其他主要城市都上漲到5%以上。從銀行方面看，一二線城市銀行房貸利率上浮幅度普遍維持在5%-10%之間，個別銀行突破20%。從銀行規(guī)模、性質(zhì)看，大型銀行資金成本較低，首套住房貸款利率上浮幅度也相對較小，普遍為基準(zhǔn)利率上浮5%；中小型銀行資金成本壓力較大，首套住房貸款利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮10%或以上。

從國內(nèi)信貸市場角度看，對于部分銀行，上半年信貸投放過快，下半年信貸額度相對少些，今年央行將控制房貸占比結(jié)構(gòu)納入MPA考核，敦促銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸占整體業(yè)務(wù)比例和增速，導(dǎo)致銀行信貸投放受到較大約束，也是利率上浮的一個原因之一。

從全球信貸市場角度看，9月21日凌晨2點(diǎn)，美聯(lián)儲宣布從10月份開始啟動漸進(jìn)式被動“縮表”。所謂的“縮表”就是縮減“資產(chǎn)負(fù)債表”，被動縮表是指國債、MBS到期之后，美聯(lián)儲不完全“續(xù)作”，造成持有債券的被動減少。美聯(lián)儲這一舉動對中國影響最明顯的就是人民幣匯率，未來一段時(shí)間人民幣對美元的匯率，大趨勢應(yīng)該是穩(wěn)中有貶，但貶值的空間有限。

對于樓市來說，美聯(lián)儲縮表從一定程度上加大了房價(jià)上漲的壓力，人們很有可能會為了保值選擇買房，使得原本供需不平衡的市場房價(jià)失控，控制房貸額度、提高房貸利率，就是為了避免這種情況發(fā)上而打的預(yù)防針。由此可見，國際信貸環(huán)境對房貸利率、額度的影響不容忽視。

定向降準(zhǔn)并非貨幣寬松信號，為實(shí)體企業(yè)減負(fù)才是根本目的

不久前，有傳言說央行將實(shí)施定向降準(zhǔn)，有人認(rèn)為這是貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤傻男盘?，然而?月27日的國_務(wù)_院常_務(wù)_會議提出的要求看，定向降準(zhǔn)的根本目的在于優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，通過減稅、定向降準(zhǔn)等手段，鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大對實(shí)體企業(yè)的支持，讓更多的資金用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而不是流向房地產(chǎn)。目前，在銀行貨幣流動性偏緊的情況下，小微企業(yè)由于經(jīng)營情況不穩(wěn)定，其融資需求不受銀行待見，維持經(jīng)營遇到資金問題，不解決這些難題，實(shí)_體很難重振。

另外，9月份先后有多個城市出臺新的限制政策，加上去年的政策疊加，金融去杠桿的進(jìn)程取得了一定進(jìn)展，但還沒有結(jié)束，部分企業(yè)的債務(wù)問題依然嚴(yán)峻，因此樓市穩(wěn)健中性的貨幣政策依然會維持下去,利率一時(shí)半會降不下來。

供給端增加租賃住房的同時(shí)，控制住宅用地量穩(wěn)定房價(jià)

隨著北京共有產(chǎn)權(quán)新政的發(fā)布，我們向建立購租并舉的住房體系的方向又邁進(jìn)了一大步。與此同時(shí)，9月28日，國_土_部正式宣布全面啟動利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，也就是說城郊或者城中村的集體用地都要拿出來統(tǒng)一建造住房，用于出租。早在這之前，嚴(yán)控城市新增建設(shè)用地，16個城市土地新申報(bào)規(guī)模減半的措施也是出自國_土_部之手,其目的在于，在加快建設(shè)住房租賃住房的同時(shí)，要提高土地的利用率，這看似減少土地供應(yīng)的做法，實(shí)際是為了增加供應(yīng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國城鎮(zhèn)低效用地占到40%以上，農(nóng)村空閑住宅達(dá)到10%—15%。處于低效利用狀態(tài)的城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地約5000平方公里，占全國城市建成區(qū)的11%。通過控制新土地的申報(bào)量，來盤活已有土地的利用效率。今年以來，已對16個城市進(jìn)行了“建設(shè)用地土地核減”，共計(jì)4541.9公頃。以深圳為例，依靠舊改、棚改等手段釋放存量土地，緩解庫存不足的住房供應(yīng)問題，從而間接地抑制房價(jià)過快上漲。

不過土地和房價(jià)的微妙關(guān)系歷來就很緊密，以目前的條件，住宅用地占比的降低也會對房價(jià)產(chǎn)生不利影響。

2012年-2013年住宅用地占比逐年降低，但2015年-2016年住房用地占比降低了4%左右，但房價(jià)上漲幅度最大。同樣以深圳為例，2016年房價(jià)漲幅超過50%，住宅用地供應(yīng)也創(chuàng)下歷史最低，供需矛盾的問題依然嚴(yán)峻。雖然避免土地流向房地產(chǎn)的意圖是好的，但在住房租賃體系還沒有完善的情況下，在短期內(nèi)，房價(jià)上漲的壓力依然存在，特別是人口眾多、住房需求旺盛的一二線城市，如果不采取政策控制的話，也許房價(jià)還會迎來下一波上漲。

融360說房君認(rèn)為，在一系列外部因素的刺激下，房價(jià)上漲的可能性并沒有完全消除，穩(wěn)健中性的貨幣政策將持續(xù)下去，購房人在買房前要從時(shí)間成本、資金成本多方面考慮，房貸放款時(shí)間變長已經(jīng)成為常態(tài)，時(shí)間從一個月到半年不等，同時(shí)臨近年底，銀行放款額度吃緊，能否成功放款都成為問題，說不定等了幾個月后會得到無法放貸的答復(fù)，這是最傷人心的結(jié)果。