[摘要]等待拆遷的黎二村不是孤例，這背后，是溫州市從去年啟動(dòng)的聲勢(shì)浩大的“大拆大整”專項(xiàng)行動(dòng)。

鹿城區(qū)洪殿街道黎二村是溫州市著名的城中村，距溫州的黃浦江——甌江南岸不足800米，距市區(qū)最貴豪宅鹿城廣場(chǎng)2.7公里。

黎二村幾十幢破舊的居民樓在兩個(gè)月之后會(huì)被夷為平地，一些極為破舊的房子被鑒定為C級(jí)危房，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)盡快“清租”，而D級(jí)危房則被貼上了封條，不得住人。

黎二村的房?jī)r(jià)目前約為1.5萬(wàn)元/平方米，根據(jù)鹿城區(qū)采用的貨幣化安置方案，居民可獲得2萬(wàn)元/平方米的補(bǔ)償。這讓拆遷工作幾乎沒有阻力。

如無(wú)意外，這批手握現(xiàn)金的拆遷戶，會(huì)形成大量新增置業(yè)需求。之前，已有很多溫州拆遷戶走進(jìn)售樓處。去年個(gè)別新開盤項(xiàng)目中，持拆遷補(bǔ)助的購(gòu)房者占比一度高達(dá)50%，一些改善型樓盤中，拆遷戶比例也達(dá)20%-30%。

等待拆遷的黎二村不是孤例，這背后，是溫州市從去年啟動(dòng)的聲勢(shì)浩大的“大拆大整”專項(xiàng)行動(dòng)。

“大拆大整”

“大拆大整”包含城鄉(xiāng)危舊房治理改造、“四無(wú)”生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位集中整治、違法建筑拆除、城中村改造、流動(dòng)人口管理、出租房整治、市區(qū)舊市場(chǎng)搬遷整治提升、雙嶼綜合整治等八方面內(nèi)容?！按蟛鸫笳莻€(gè)民生工程，但是影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。”溫州市房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳德賺說(shuō)。

為了推動(dòng)拆遷力度，在貨幣化安置時(shí)，溫州政府給出了明顯高于房屋市場(chǎng)價(jià)的現(xiàn)金補(bǔ)償。

記者采訪中了解到，當(dāng)?shù)匾痪用裎挥诼钩亲詈诵牡囟蔚膸滋着f房被拆，共計(jì)約1000平方米，獲得3600萬(wàn)元賠償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)幾乎等同于周邊在售新房 （詳細(xì)信息）均價(jià)?！叭绻x擇實(shí)物安置，要四五年后拿到房子，政府一次性給出現(xiàn)金安置，等于是以5年后這一地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行收購(gòu)，這很容易讓人接受。”中梁地產(chǎn)甌紹區(qū)域公司董事長(zhǎng)馮植解釋。

按照溫州政府此前的指導(dǎo)政策，拆遷戶如果一年內(nèi)在市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買商品房或者有產(chǎn)權(quán)的安置房，最多還可獲得10%的購(gòu)房補(bǔ)助。

官方數(shù)據(jù)顯示，2016年溫州市區(qū)房屋征收貨幣化安置達(dá)到3423戶，貨幣化安置比例從2015年2.6%提升到2016年23.98%。

截至目前，甌海區(qū)的貨幣化安置升至13%，同比提高8%，預(yù)計(jì)今年全區(qū)貨幣化安置比例將提到40%。而鹿城區(qū)今年的貨幣化安置比例目標(biāo)是50%。

今年，市區(qū)計(jì)劃完成24000戶以上城中村改造任務(wù)，如果達(dá)到50%的貨幣化安置，至少會(huì)產(chǎn)生1萬(wàn)戶手握豐厚現(xiàn)金的家庭。

該政策曾直接推動(dòng)了一些樓盤的去化。位于溫州市平陽(yáng)縣的濱江豪庭有1000套房源推向市場(chǎng)，2015到2016年只賣掉了30套。2016年11月，它成為溫州市官方號(hào)召項(xiàng)目，如果在拿到拆遷款的6個(gè)月內(nèi)購(gòu)買濱江豪庭，可以獲得政府10%的補(bǔ)貼?！耙灰怪g，去化就完成了。”知情人士說(shuō)。

溫州市委黨校和中國(guó)社科院社會(huì)學(xué)研究所共同推出的《2017年溫州藍(lán)皮書》指出，貨幣化安置對(duì)商品房交易的推動(dòng)不可忽視。

截至2016年11月，龍灣區(qū)近3000戶安置對(duì)象中超過(guò)1/3領(lǐng)取了10%的購(gòu)房補(bǔ)貼，這一人群占據(jù)了龍灣區(qū)住房成交量的23.5%。

對(duì)政府來(lái)說(shuō)，貨幣化安置的好處明顯，按照鹿城區(qū)區(qū)委書記李無(wú)文的話，“騰出的土地可以及時(shí)上市拍賣”。

庫(kù)存告急

拆遷戶成了開發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)取的客戶。

去年開盤的中梁首府壹號(hào) （詳細(xì)信息）院，據(jù)統(tǒng)計(jì)有20%-30%的客戶為拆遷安置購(gòu)房；接近碧桂園的人士透露，碧桂園在溫州的第一個(gè)項(xiàng)目，持拆遷補(bǔ)助購(gòu)房的人占比達(dá)50%。《溫州藍(lán)皮書》認(rèn)為，城中村改造簽約安置有購(gòu)房需求的比例在60%-80%；短期內(nèi)市區(qū)商品房?jī)r(jià)格幾乎不會(huì)下降。

因此，去年溫州樓市 （詳細(xì)信息）經(jīng)歷了有史以來(lái)成交量的最高峰。據(jù)朗兆市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)，2016年溫州商品房供應(yīng)套數(shù)54000套，同比上漲了45.79%；商品房成交套數(shù)64872套，同比上漲50.28%。改善需求爆增，市區(qū)成交住宅中，144平方米以上的占到65%?！皬?015年下半年開始，溫州樓市開始復(fù)蘇，目前價(jià)格整體較為溫和、健康?！瘪T植表示，即使在全國(guó)房地產(chǎn)空前火爆的2016年，溫州的表現(xiàn)依然平穩(wěn)。

馮植所在的中梁地產(chǎn)，是溫州的龍頭房企，曾號(hào)稱溫州每賣三套房就有一套是中梁的，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)極為熟悉?！拔覀兎治鲞^(guò)客源，市場(chǎng)基本上靠本地自用為主。今年成交有可能超過(guò)去年，主要就是大拆大整帶來(lái)的大量需求?！?/p>

一個(gè)不容忽略的現(xiàn)狀是，多位當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，目前溫州樓市的實(shí)際庫(kù)存去化周期已經(jīng)降低到3-3.5個(gè)月，基本上處于無(wú)房可售的狀態(tài)。

極低的庫(kù)存讓外來(lái)房企虎視眈眈。4月24日，恒大以17億元拿下了溫州縣級(jí)市瑞安的90畝商住地塊，使瑞安的商住樓面價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米。6月29日，恒大和碧桂園在瑞安塘下鎮(zhèn)塘口村的土拍會(huì)上正式對(duì)決，歷經(jīng)3小時(shí)106輪報(bào)價(jià)，雙方將單價(jià)從起始的4100元抬升至8900元。

目前旭輝、融創(chuàng)、金茂等諸多品牌房企都有進(jìn)軍溫州的意向，金茂就很有可能在甌江口新區(qū)拿下大規(guī)模地塊進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。

馮植表示，本土房企并不懼怕和外來(lái)大鱷的競(jìng)爭(zhēng)，“但也擔(dān)心，隨著他們的進(jìn)入，會(huì)刺激地價(jià)大幅提高。”

由于歷史原因，近期以來(lái)的土地火熱并未體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上?！巴恋匾鐑r(jià)率很高，但房?jī)r(jià)很難漲得起來(lái)，因?yàn)闇刂菔忻褚呀?jīng)不愿買太貴的房子?！标惖沦嵎治稣f(shuō)。

成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)

這個(gè)經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)第一、又一夕腰斬的城市，傷痛的記憶揮之不去，控風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)似乎也根深蒂固，無(wú)論是政府，還是買房人。

溫州第一豪宅鹿城廣場(chǎng)最高峰時(shí)單價(jià)近10萬(wàn)元，目前在售二手房單價(jià)不足5萬(wàn)元。

價(jià)格腰斬幾乎是溫州每個(gè)樓盤的“噩夢(mèng)”?！霸瓉?lái)溫州人不是一層一層買，而是一幢一幢買?，F(xiàn)在變得十分謹(jǐn)慎和理性，他們被傷得太深了。”溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文說(shuō)，炒房團(tuán)已經(jīng)基本絕跡。這一說(shuō)法得到了所有受訪人士的印證。

現(xiàn)在，溫州人的儲(chǔ)蓄存款出現(xiàn)持續(xù)攀升的勢(shì)頭。溫州銀監(jiān)分局的數(shù)據(jù)顯示，溫州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額已突破1萬(wàn)億元大關(guān)。

和房地產(chǎn)一樣，溫州的實(shí)體經(jīng)濟(jì)正在卸去過(guò)去的重?fù)?dān)。溫州銀監(jiān)分局統(tǒng)計(jì)，溫州銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的不良貸款余額和不良率從2015年開始出現(xiàn)持續(xù)“雙降”。

《溫州白皮書》認(rèn)為，通過(guò)一段時(shí)期消化，當(dāng)前溫州金融風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn)消退跡象，呈現(xiàn)后危機(jī)時(shí)期特征。

房地產(chǎn)抽干實(shí)體經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，在溫州是真實(shí)存在過(guò)的——這一度讓房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)都陷入過(guò)深淵。

2010年11月29日，溫州師范學(xué)院操場(chǎng)作為住宅用地掛牌出讓，拍賣價(jià)格從19.5億元喊到37億元，被置信地產(chǎn)拿下，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)總價(jià)地王，3.7萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)紀(jì)錄，在溫州至今未破。獲勝者置信地產(chǎn)集合了108個(gè)溫州企業(yè)主，被看作是實(shí)業(yè)家抱團(tuán)炒房的典型案例。

時(shí)至今日，這個(gè)名為“置信原墅 （詳細(xì)信息）”的項(xiàng)目還有36套剩余房源，標(biāo)價(jià)4.2萬(wàn)元/平方米。最低時(shí)，它的售價(jià)是3.5萬(wàn)元/平方米，比樓面價(jià)還低2000元，一位熟悉項(xiàng)目的人士告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目虧了15億元。

“溫州是成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)?！敝艿挛恼f(shuō)。

多年來(lái)，溫州地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴難以擺脫。2014年一份《45個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》指出，溫州屬于對(duì)土地財(cái)政依賴度較高的城市之一，依賴程度超過(guò)80%。在財(cái)政收入慘淡的2012年，溫州甚至一次性推出3220畝土地，彼時(shí)的溫州市長(zhǎng)陳金彪親自出面當(dāng)推銷員。

記者綜合溫州統(tǒng)計(jì)局和當(dāng)?shù)孛耖g研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，2013年溫州市土地出讓收入450億元，財(cái)政收入566億元，土地收入占財(cái)政收入比例高達(dá)79.5%；而2016年土地收入348億元，財(cái)政收入724億元，占比48%。

風(fēng)險(xiǎn)警示

如今，經(jīng)過(guò)4年多低位盤整，溫州樓市終于成了一個(gè)看似正常的市場(chǎng)，但它背后依然暗流涌動(dòng)。

記者從溫州住建委了解到，給房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了大量需求的“大拆大整”將在2017年底收尾，進(jìn)入全面建設(shè)階段。而10%的購(gòu)房補(bǔ)貼政策在今年4月已被取消。

高額的補(bǔ)償讓政府背負(fù)巨大壓力。以鹿城區(qū)為例，若要完成核心片區(qū)城中村改造，政府需要支持回購(gòu)資金1000億元。

有跡象顯示，貨幣化安置的資金并不能全部馬上到位。鹿城區(qū)的最新拆遷補(bǔ)償政策顯示，如果到了領(lǐng)取收購(gòu)款當(dāng)天，居民同意推遲3-6個(gè)月取款，可額外獲得收購(gòu)總額5%的獎(jiǎng)勵(lì)；若同意推遲6-9個(gè)月取款，可再獲得額外10%的獎(jiǎng)勵(lì)?！斑@等于是政府以10%的年利率向人們借債”。

土地出讓金或可為政府解渴。

從8月開始，通過(guò)大拆大整獲得的土地將陸續(xù)推向市場(chǎng)。如無(wú)意外，橫瀆舊村地塊將首先進(jìn)入招拍掛市場(chǎng)，2016年，“橫瀆速度”成為溫州舊改的標(biāo)桿，13臺(tái)挖掘機(jī)日夜不停，18天拆除了21萬(wàn)平方米房屋。

多位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士證實(shí)，下半年溫州土地市場(chǎng)會(huì)推出1200畝土地，幾乎是上半年供應(yīng)量的兩倍。

3月24日，溫州24畝土地出讓曾引起政府警覺。大發(fā)地產(chǎn)以溢價(jià)率83%拿下溫州綠軸地塊，如此高的溢價(jià)率已多年未見，2.4萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)更與周邊新盤價(jià)持平。而且拍賣會(huì)上的參與者們——碧桂園、融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)等全國(guó)前十強(qiáng)的房企甫一出現(xiàn)，就讓溫州土地市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)烈震蕩。

記者獲悉，第二天，政府將主要開發(fā)商和相關(guān)機(jī)構(gòu)召集起來(lái)開會(huì)。政府告訴與會(huì)者，這樣的迷你地塊將不會(huì)再出現(xiàn)，今后會(huì)以大宗出讓為主。更重要的是，政府表示要“嚴(yán)控房?jī)r(jià)”，并責(zé)令相關(guān)單位馬上制定調(diào)控政策，隨時(shí)準(zhǔn)備發(fā)布。

“住建局不允許開發(fā)商私自漲價(jià)，調(diào)控網(wǎng)簽節(jié)奏，比如簽了一批高價(jià)房，接下來(lái)就會(huì)再安排一批相對(duì)低價(jià)的房源，從而拉低全市成交均價(jià)。”知情人士透露。

記者了解到，旭輝、融創(chuàng)、金茂等房企躍躍欲試，把下半年視為進(jìn)入溫州的最好契機(jī)。它們的加入會(huì)給溫州樓市帶來(lái)怎樣的影響，還不得而知。一旦土地市場(chǎng)變熱，溫州能否打贏價(jià)格保衛(wèi)戰(zhàn)，避免泡沫的歷史重演，將是擺在城市管理者面前的難題。