北京商辦限購(gòu)政策出臺(tái)后，近一年多來(lái)購(gòu)買商住房的小業(yè)主不得不面臨一個(gè)現(xiàn)實(shí)，短期內(nèi)手中房產(chǎn)將很難出售。近日，商住小業(yè)主向北京商報(bào)記者反映，有中介人員稱有公司將租用業(yè)主還未到手的商住房，用做公寓產(chǎn)品，并可向業(yè)主支付一定的租金。在該業(yè)主看來(lái)，委托給中介機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期出租也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇,但出租期間是否會(huì)帶來(lái)違約風(fēng)險(xiǎn)，將房屋托管給中介機(jī)構(gòu)是否會(huì)發(fā)生一些意外導(dǎo)致租金甚至房屋難收回的情況出現(xiàn)，這些都是業(yè)主擔(dān)心的問題。

代理機(jī)構(gòu)“收房”

商住小業(yè)主陳晨（化名）向北京商報(bào)記者反映，上周他接到中介電話，稱業(yè)主可以將房屋委托給該公司代理出租，該公司按時(shí)支付給業(yè)主租金。

據(jù)陳晨介紹，他所購(gòu)買的房屋位于順義區(qū)南法信，2018年6月才交房，現(xiàn)在就有中介公司愿意代理出租他的房屋，比起交房后自己去出租房屋，這種委托代理的方式更為省心，他現(xiàn)在正在考慮委托該公司代理出租的事情。

據(jù)該經(jīng)紀(jì)人介紹，他所在的公司只是負(fù)責(zé)“收房”，簽署房屋租賃代理合同的是一家名為“和悅家（北京）物業(yè)管理有限公司”的機(jī)構(gòu)。業(yè)主與和悅家簽署房屋租賃代理合同后，和悅家會(huì)為房屋配置家具家電等房屋內(nèi)用品，并以公寓形式對(duì)外出租。

上述經(jīng)紀(jì)人出示的租賃代理合同顯示，業(yè)主委托出租期限為自交房之日起五年，租金標(biāo)準(zhǔn)為在第一年基礎(chǔ)上每年遞增10%，支付方式是年付，第一年支付時(shí)間是簽署合同后，后四年是提前一個(gè)月支付。此外，每年有18天免租期，五年對(duì)應(yīng)的免租期就是3個(gè)月，業(yè)主需支付一定的代理費(fèi)用，金額就是3個(gè)月的房租（以第一年租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。

在陳晨看來(lái)，將房屋委托給代理機(jī)構(gòu)，一方面租房期間的問題不用自己去解決，另一方面也省去了自己出租需要添置家具家電的費(fèi)用，聽起來(lái)是一個(gè)不錯(cuò)的選題。據(jù)上述經(jīng)紀(jì)人介紹，他們公司準(zhǔn)備在該小區(qū)“收房”30套，目前大多數(shù)業(yè)主愿意將房屋委托出租。

出租以過渡

事實(shí)上，陳晨之所以會(huì)考慮將房屋委托給代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租，很大一部分原因在于商辦限購(gòu)政策出臺(tái)后，未來(lái)幾年商住房出售將變得困難，本來(lái)該商住房是陳晨過渡用的，兩年后有了購(gòu)買住宅的資質(zhì)就選擇出售，現(xiàn)在看來(lái)這個(gè)計(jì)劃因受到限購(gòu)政策的影響而充滿變數(shù)。

3月26日，北京市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，規(guī)定已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，但個(gè)人購(gòu)買應(yīng)符合兩個(gè)條件：名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄；在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。這一商辦限購(gòu)政策的出臺(tái)，導(dǎo)致商辦類房屋未來(lái)出售前景堪憂。

從商辦限購(gòu)政策出臺(tái)后的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，易居研究院發(fā)布的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，6月，北京商住房項(xiàng)目成交量繼續(xù)下滑，成交面積環(huán)比減少94%，同比減少100%。成交套數(shù)為2 套，環(huán)比減少95%，同比減少100%。市場(chǎng)交易幾乎為零成交，相比2016年月均34萬(wàn)平方米的交易規(guī)模，當(dāng)前此類市場(chǎng)已基本上處于“絕跡”狀態(tài)。

二手房方面，商辦類房屋限購(gòu)后，市場(chǎng)監(jiān)管趨緊，監(jiān)管部門禁止中介機(jī)構(gòu)宣傳商辦類房屋的居住屬性。加上政策出臺(tái)后商辦市場(chǎng)迅速降溫，中介機(jī)構(gòu)為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，二手房中介機(jī)構(gòu)也開始關(guān)閉商辦房區(qū)域的門店，暫停代理商辦房屋的出售以及出租業(yè)務(wù)。

商辦類市場(chǎng)現(xiàn)狀也加劇了商住小業(yè)主的擔(dān)憂情緒，在政策不放寬的情況下，商住小業(yè)主將面臨有房難售的局面。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在此情況下，投資客難以通過出售獲利，增值收益目前來(lái)看就是以出租的方式獲取，對(duì)于小業(yè)主而言，出租似乎是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，可能也是惟一的選擇。

委托代理有無(wú)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于陳晨而言，委托給代理機(jī)構(gòu)既省心又有收益，但是這種長(zhǎng)期委托的方式是否存在風(fēng)險(xiǎn)呢？

“2016年是北京商住市場(chǎng)成交最熱的一年，2016年上半年北京商住房成交量首次超過普通住宅，這一年多以來(lái)成交的商住房未來(lái)都可能面臨出售難的情況，未來(lái)出租將成為趨勢(shì)?！眹?yán)躍進(jìn)表示，商住房小業(yè)主在出租房屋時(shí)，一定要注意規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。從當(dāng)前商住政策看，商住的使用方式受到了較為嚴(yán)厲的監(jiān)管，即不允許和居住功能掛鉤。當(dāng)然有一點(diǎn)是政策本身相對(duì)含糊的，即是否可以出租。如果按過去的政策看，鼓勵(lì)商業(yè)項(xiàng)目參與租賃業(yè)務(wù)本身也有類似的規(guī)定。如果從這個(gè)角度看，進(jìn)行租賃也說(shuō)得通。

但行業(yè)人士也提醒，未來(lái)機(jī)構(gòu)代理出租現(xiàn)象將越來(lái)越多，小業(yè)主在選擇時(shí)，應(yīng)該注意代理機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，同時(shí)也要研究合同細(xì)節(jié)，比如對(duì)于租金的相關(guān)約定以及關(guān)于合同存續(xù)期間雙方的權(quán)利及義務(wù)，還有關(guān)于違約條件的界定及違約責(zé)任的細(xì)節(jié)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，將房屋委托給代理機(jī)構(gòu)，主要看租金收益，每年是否有一定比例的提升，還有對(duì)室內(nèi)的保護(hù)性條款等。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在收益和房屋安全都能得到保障的情況下，委托代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行長(zhǎng)期出租的風(fēng)險(xiǎn)還是可控的。