中國房地產市場最大的亂象是信息亂象，由于信息的不透明，導致很多基礎數據一直成謎。比如，中國究竟有多少房子，這是一個秘密，而中國究竟有多少房子是空置的，則是一個更大的秘密。

我之所以一直反對“去庫存”的政策，一是因為“去庫存”政策誤讀了中國房地產的基本面，二是“庫存”本身也是一個極大的誤導。目前官方把待售面積視為“庫存”，也就是已經建成沒有賣出去的房子。但事實上，已經建成沒有賣出去的房子根本不是“庫存”的全部，而是“庫存”里面一個最小的部分。這部分庫存現在不到7億平，半年就賣光了。如果說“庫存”指這一部分，大張旗鼓高調搞“去庫存”就是一個笑話。

真正的庫存是什么？

我個人把“庫存”分為大口徑、中口徑和小口徑?，F在官方講的待售面積是小口徑庫存；中口徑庫存還應該包括已經賣出去，但空置的房子，如果算大口徑，則還應加上在建面積。這才是真正的庫存概念。在這些概念里，待售面積數據透明，在建面積起碼也有公開的數據，但唯一一直搞不明白的，是有多少賣出去的房子根本沒有人住，而是一直空置著。

從國際上來看，空置面積和空置率是衡量房地產風險更為重要的指標，但很多國家都對住房空置情況要進行統(tǒng)計，美國人口統(tǒng)計局更是對美國每年的住房空置率進行評估。

空置面積盡管是衡量房地產風險的重要指標之一，但一直沒有納入中國官方的統(tǒng)計體系。2010年，在改進房地產領域的統(tǒng)計方法后，引進了"待售面積"的概念。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人當時解釋"待售面積"和"空置面積"這兩個概念的不同時說，待售面積主要是指房地產開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的面積，而空置面積是指已經售出后住房處在閑置無人居住狀態(tài)的面積。但是，對于什么是空置面積，其實并沒有一個統(tǒng)一的定義和標準。

因為沒有統(tǒng)一的標準，在學術研究上又缺乏相應的數據做參照，官方除了統(tǒng)計意義并不大的"待售面積"，并沒有完善住房空置面積的統(tǒng)計標準，從而使得住房空置率真正成了誰也說不清楚的謎。所以，多年來，圍繞中國究竟有多少房子空置這個問題，演化出了很多版本的說法：

其一，2012年，北京市公安局的一個數據報道引發(fā)了關注。報道說：2012年3月31日，北京市公安機關組織開展了實有人口基礎信息大調查百日專項工作。北京市公安局人口管理總隊表示，目前已核對流動人口信息725.5萬人，標注出租房屋139萬戶，核對空置房屋381.2萬戶。于是，北京市空置房屋有380萬套的說法不脛而走。380萬套，按照三口之家，足夠1000多萬人居住。

其二，2015年，前國際貨幣基金組織副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示，"目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。"由于筆者后來也沒有看到這個報告的完整版，所以無從知道10億平米的空置面積是如何計算出來的。10億平米其實不算一個很大的數字，2015年房地產銷售面積為13億平，不到一年的銷量，倒不算可怕。

其三，2014年，西南財經大學發(fā)布的一份關于中國城鎮(zhèn)住房空置率的調研報告提出，我國有大量城鎮(zhèn)住房處于閑置狀態(tài)。2013年我國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達22.4％。據此估算，全國城鎮(zhèn)空置房為4898萬套。這個報告當年引發(fā)了房地產行業(yè)人士的反駁，認為這個數字非常不嚴謹，中國不可能有高達20%以上的住房空置。

但是，究竟有多少是空置的，官方又從來沒有啟動任何調查，甚至進行指標設置的探索，而是任其成謎?，F在，在加快建立長效機制的周期中，要貫徹“房子是住的，不是炒的”的基本定位和理念，也要明確房子不是“空”的，空置的房子是對資源的嚴重浪費。

民間和學術機構過去在調查中國住房空置率的時候，曾經用亮燈率，以及電表半年沒有走字作為標準。其實，關鍵不在于用什么標準，而在于是否愿意去搞清楚事實真相。

從空置的角度而言，空置面積和空置率是衡量房地產風險更為重要的指標，至于待售面積，則是有中國特色的一個指標。用這個指標來衡量中國住房庫存，顯然存在嚴重的誤導。嚴重低估了住房資源浪費的情況。

筆者認為，在中國熱點城市的住房市場已經步入存量房市場，政策對租賃市場重視空前的情況下，搞清楚中國有多少空置的房子至關重要，通過設置科學的指標，通過專門的調查，搞清楚空置房的大數，并通過“胡蘿卜加大棒”的措施，一方面鼓勵把空置的房子拿出來出租，一方面對長期空置的房屋征收“空置稅”，這樣可以大大緩解熱點城市供應層面的壓力，對于房子回歸居住功能也有重要的作用和意義。

基于此，我再次呼吁放棄“去庫存”政策，重視存量房的空置情況，并在政策層面給予積極的回應。搞清楚住房空置情況的意義遠遠大于目前的“去庫存”，搞清楚空置的情況才能更清楚中國住房總體存量狀況，緩解大城市住房不足的恐慌癥。把空置的房子搞清楚，并征收“空置稅”，其意義遠大于障礙重重的房產稅。房產稅三五年很難征收，但空置房征收輿論和外界的障礙和阻力要小很多。房子是用來住的，不是用來炒的，我再加一句，房子更不是用來“空著”的。

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