近日，中國(guó)房地產(chǎn)體系接連推出重磅措施，先是廣州等城市推行“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，隨后北京的“共有產(chǎn)權(quán)住房”計(jì)劃也引來(lái)極大關(guān)注。

8月3日，北京住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則》，向社會(huì)公開(kāi)征集意見(jiàn)。

何謂“共有產(chǎn)權(quán)住房”？

根據(jù)北京市發(fā)布的暫行辦法：共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

也就是說(shuō)，個(gè)人與政府按照出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。安信證券陳天誠(chéng)給出了更通俗易懂的解讀：

個(gè)人與政府各出資一部分獲取各自份額的房屋產(chǎn)權(quán)，個(gè)人享有房屋使用權(quán)。

共有產(chǎn)權(quán)住房具有保障性住房和商品房的雙重屬性。其中，商品屬性多于保障屬性。

陳天誠(chéng)認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房是自住型商品房升級(jí)版，實(shí)質(zhì)是政府幫著背杠桿。經(jīng)濟(jì)適用房和自住型商品房是政府出讓利益去補(bǔ)貼房?jī)r(jià)，而共有產(chǎn)權(quán)住房是政府以分擔(dān)房?jī)r(jià)獲得產(chǎn)權(quán)的方式來(lái)減輕購(gòu)房者壓力。

自住型商品房享受30%的**獲取住房100%產(chǎn)權(quán)；共有產(chǎn)權(quán)住房讓政府負(fù)擔(dān)30%的資金后，雖然可以以同樣30%**獲取住房，但只有70%產(chǎn)權(quán)，想要住房回歸商品房屬性還需向政府購(gòu)買剩下30%的產(chǎn)權(quán)。

總的來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)一分不少，政府和購(gòu)房者一起背了杠桿，變相減輕購(gòu)房壓力。

政策意圖

北京計(jì)劃實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)住房的主要目的是完善住房多層次供給體系，未來(lái)將實(shí)現(xiàn)商品房、共有產(chǎn)權(quán)房和租賃房為代表的供給體系。

安信證券陳天誠(chéng)看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)用性強(qiáng)過(guò)自住房和其余保障房。這其實(shí)是對(duì)原來(lái)自住房的糾偏和改良，其強(qiáng)調(diào)“職住平衡”使得它比其余類型保障房實(shí)用價(jià)值更高。

意義何在？

共有產(chǎn)權(quán)房首次明晰了居民家庭與政府的權(quán)利分配，房屋價(jià)格機(jī)制實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化。

從實(shí)質(zhì)性權(quán)益來(lái)看，共有產(chǎn)權(quán)房處于政策性租賃住房與經(jīng)濟(jì)適用房之間，有利于保障“夾心階層”。

從抑制房?jī)r(jià)角度看，陳天誠(chéng)認(rèn)為：上半年北京自住型商品房?jī)r(jià)降低7%左右，若暫行《辦法》實(shí)施，自住型商品房將轉(zhuǎn)變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)住房。倘若**幅度不變，按比同地區(qū)同檔次房?jī)r(jià)便宜30%，外加其他政策性住房調(diào)整為共有產(chǎn)權(quán)房，今后公共產(chǎn)權(quán)住房對(duì)北京房?jī)r(jià)影響力度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，但**是不能相機(jī)抉擇，不能房?jī)r(jià)一跌，又開(kāi)始放松市場(chǎng)。

如何退出？

按照北京的征求意見(jiàn)稿：

1、可通過(guò)產(chǎn)權(quán)讓渡從政府手中回購(gòu)產(chǎn)權(quán)，讓住房成為己有：購(gòu)房者前期僅獲取部分產(chǎn)權(quán)，在購(gòu)房方面的出價(jià)相對(duì)會(huì)比較低，有助于降低購(gòu)房成本，而隨著后續(xù)購(gòu)房能力提高，可以繼續(xù)從政府手中回購(gòu)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)。

2、可轉(zhuǎn)讓代持機(jī)構(gòu)或適格者：在滿5年后，共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)?yōu)先出讓給代持機(jī)構(gòu)，或由代持機(jī)構(gòu)許可出讓給滿足申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的共有產(chǎn)權(quán)房候選人。既滿足剛需，也能讓尋求改善型住房的客戶得到靈活退出方式。

3、可出租：共有產(chǎn)權(quán)房可用來(lái)出租，但已購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購(gòu)房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購(gòu)房合同中約定。

“共有產(chǎn)權(quán)”其他城市經(jīng)驗(yàn)

北京并不是首 個(gè)推出“共有產(chǎn)權(quán)房”的城市。

江蘇淮安自2007年開(kāi)始首推“公有產(chǎn)權(quán)”試點(diǎn)，上海2009年啟動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)的保障房的建設(shè)項(xiàng)目。2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

其中，上海的共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)最為豐富，探索過(guò)程最完善。

從2010年開(kāi)始，上海推出第一批共有產(chǎn)權(quán)房，到2016年10月共推出6批次共有產(chǎn)權(quán)房。到2016年10月14日，第一批共有產(chǎn)權(quán)房已滿5年，可以上市交易，上海當(dāng)時(shí)出臺(tái)了交易細(xì)則。期間，上海連續(xù)5次放寬共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，目前的標(biāo)準(zhǔn)是：人均住房面積低于15平米，可支配收入最高低于7200元/月。

如果僅僅觀察共有產(chǎn)權(quán)保障房對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用，數(shù)據(jù)是這樣的：上海在2010年推出共有產(chǎn)權(quán)保障房，當(dāng)年新房均價(jià)22000/平米，2016年新房均價(jià)36000/平米……

北京試點(diǎn)與上海試點(diǎn)的異同

1、北京共有產(chǎn)權(quán)房允許出租，上海則規(guī)定，在購(gòu)房人取得完全產(chǎn)權(quán)之前不允許出租。

2、北京向外地人開(kāi)放，“在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%”。上海的共有產(chǎn)權(quán)房只針對(duì)擁有上海常住戶口的人群。

3、北京的共有產(chǎn)權(quán)房主要用于保障夾心層，針對(duì)的是限定了區(qū)域與工作地點(diǎn)的首套購(gòu)房者，在一定程度上是為了吸引和留住人才。而上海的“共有產(chǎn)權(quán)保障房”則針對(duì)住房困難家庭，在居住面積和收入方面都有要求。

(海西房產(chǎn)網(wǎng))