導(dǎo)語(yǔ)

　　樓市調(diào)控對(duì)一線城市影響尤為嚴(yán)重。數(shù)據(jù)顯示，5月上海二手房市場(chǎng)成交量繼續(xù)萎縮，處于近五年來(lái)同期成交量的較低水平，不管是掛牌量還是成交量均出現(xiàn)明顯下滑。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，5月成交量下滑最明顯的是金山、崇明、松江三個(gè)外圍區(qū)縣。市中心中高端房源成交萎縮也相當(dāng)嚴(yán)重，有門店甚至一天也沒(méi)有一個(gè)上門客。受信貸政策影響，整個(gè)貸款周期延長(zhǎng)，導(dǎo)致很多以改善需求為主的連環(huán)交易中斷。

　　外圍區(qū)域跌幅居前

　　上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2017年5月，全市二手房共計(jì)成交1.66萬(wàn)套，環(huán)比下跌5.76%，同比下跌23.52%;其中二手住宅成交1.46萬(wàn)套，環(huán)比下跌5.31%，同比下跌23.92%。這已是上海二手房市場(chǎng)連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)成交量滑坡。從歷年同期的成交情況來(lái)看，今年5月1.66萬(wàn)套的成交量，與樓市低谷期的2012年同期較為接近，大大低于2015年3.81萬(wàn)套、2016年2.17萬(wàn)套的同期成交量。值得一提的是，自2011年以來(lái)，大部分年份中，5月二手房成交量均要高于同年4月，唯有2014年和今年，5月的二手房成交量反而低于4月。

　　從區(qū)域來(lái)看， 5月絕大部分區(qū)縣的二手住宅成交量相較4月出現(xiàn)下滑，其中金山、崇明、松江等上海外圍區(qū)縣環(huán)比跌幅居前，均超過(guò)10%。記者從當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)了解到，這些外圍區(qū)域二手房成交銳減，主要是受到新盤的沖擊。中原地產(chǎn)青浦區(qū)域經(jīng)理向德?tīng)I(yíng)告訴記者，青浦目前二手房成交出現(xiàn)明顯分化：總價(jià)250萬(wàn)元以下的房源成交加速，而總價(jià)300萬(wàn)元以上的改善型房源幾乎成交停滯。

　　新房市場(chǎng)幾乎吸走了所有改善型的買家，青浦區(qū)域內(nèi)300萬(wàn)以上的改善型二手房目前有價(jià)無(wú)市、成交量銳減?！案浇卤P的定位大多是總價(jià)350萬(wàn)元的剛改房，今年價(jià)格開(kāi)得都比較低，加上買二手房的稅費(fèi)成本很高，有好些新盤附近的二手房加上稅費(fèi)成本，價(jià)格比新房還要高，客戶都覺(jué)得買新房比買二手房劃算，想買房改善的客戶幾乎都會(huì)選擇新房?！毕虻?tīng)I(yíng)告訴記者。

　　連環(huán)交易大多中斷

　　而在上海市區(qū)，受影響最大的同樣是改善型需求支撐的中高端房源。記者采訪的市中心中介門店普遍反映，自6月起帶看量、客戶上門量均出現(xiàn)銳減，有時(shí)一整天也不見(jiàn)一個(gè)客戶上門。而掛牌房源帶看量也明顯減少，很多房源掛牌1、2個(gè)月也無(wú)人看房，哪怕下調(diào)掛牌價(jià)格也無(wú)法引起購(gòu)房者興趣。

　　中原地產(chǎn)位于南京西路附近的匯龍新城分行經(jīng)理?xiàng)詈甲舾嬖V記者，其門店主要覆蓋南京西路附近中凱城市之光、靜安四季、經(jīng)典茂名公寓等幾個(gè)高端次新盤，購(gòu)房客戶也主要以置換為主。6月以后客戶上門量、帶看量明顯減少，正常情況可能一套房子有十幾組客戶看房，現(xiàn)在最多也就三四組，目前單個(gè)門店每月二手房買賣成交套數(shù)較以往縮水一半。“之前來(lái)看房的，大多是自己的房子已經(jīng)售出、手上已有現(xiàn)金的置換客，現(xiàn)在這種連環(huán)交易往往是自己的房子賣不掉、也就無(wú)法買新的房子。連環(huán)交易最末端的中高端房源受影響最大，很多置換客戶自己房子沒(méi)人看，賣不掉，大幅度降價(jià)又不甘心，干脆就不出來(lái)看房了?！睏詈甲舯硎?，近期板塊內(nèi)租賃房源增加，也有不少是房子賣不掉而轉(zhuǎn)售為租。

　　中介人士普遍反映，在諸多調(diào)控政策中，信貸政策對(duì)置換型購(gòu)房交易的影響最大。由于貸款審批從緊、放款速度慢，交易周期拉長(zhǎng)，很多連環(huán)交易中涉及至少兩套房源、三組客戶，只要一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，整個(gè)交易鏈就出現(xiàn)中斷而無(wú)法進(jìn)行下去。

　　上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，目前上海二手房市場(chǎng)買家觀望心態(tài)濃厚，入市意愿不高。市場(chǎng)調(diào)整預(yù)期已經(jīng)確立，議價(jià)范圍普遍有3-5%，所以買家不急于入市，期待更大的議價(jià)空間。另一面，房東心態(tài)趨于穩(wěn)定，目前主動(dòng)往下調(diào)低售價(jià)的房東不到兩成，更多的二手房東也是置換客，不愿意讓價(jià)過(guò)多，導(dǎo)致絕大部分房源報(bào)價(jià)維持堅(jiān)挺，成交停滯。