近段時(shí)間以來(lái)，各地陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓許多購(gòu)房者措手不及，尤其是首付比例紛紛提高或者房貸政策收緊，讓很多購(gòu)房者面臨著無(wú)力購(gòu)買(mǎi)甚至面臨違約的情況。

　　新一輪政策已經(jīng)引發(fā)多起毀約退房糾紛。一些開(kāi)發(fā)商“定金不退”，購(gòu)房者則表示，這是由于政策變動(dòng)造成自己無(wú)法購(gòu)房，不是個(gè)人原因，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。

　　這樣的情況很多，比如說(shuō)：購(gòu)房者在政策出臺(tái)前就已經(jīng)和開(kāi)發(fā)商簽了合同，并繳納了一定數(shù)額的定金。而新出臺(tái)的政策有首付比例提高這一項(xiàng)，導(dǎo)致有的商家湊不起首付，不得不放棄購(gòu)房。但是這些購(gòu)房者在退房過(guò)程中，卻遇到了一個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不肯退定金，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，購(gòu)房者無(wú)法購(gòu)房是屬于她個(gè)人的原因，因此不能退還定金。雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下。還有一些“賣(mài)小買(mǎi)大”的購(gòu)房者也受到了樓市新政的影響，由于賣(mài)掉的房子還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，他們所買(mǎi)的房子就成了“二套”，不但首付比例提高，而且稅費(fèi)等也隨之提高。除此之外，如果違約，還要按照合同交相對(duì)應(yīng)的違約金。

　　樓市新政出臺(tái)后引發(fā)多起毀約退房糾紛。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，無(wú)論限購(gòu)前還是限購(gòu)后簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的。因此，限購(gòu)限貸政策的規(guī)定不影響買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同的效力，但這里面因調(diào)控政策突然出臺(tái)導(dǎo)致無(wú)法履行合同，可分為限購(gòu)和限貸兩種情況分析。

　　一種情況是限購(gòu)，在政策出臺(tái)前購(gòu)房者是有購(gòu)房資格的，但因?yàn)檎叱雠_(tái)，購(gòu)房者喪失了購(gòu)房的主體資格，此政策構(gòu)成了對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的不可抗力。因此因限購(gòu)導(dǎo)致無(wú)法履行合同的當(dāng)事人，可以向?qū)Ψ街鲝埥獬贤?，并且不承?dān)違約責(zé)任。另一種情況就是限貸，政策以提高首付比例等方式對(duì)購(gòu)房者的貸款條件進(jìn)行了限制，從而影響了購(gòu)房者的履約能力，導(dǎo)致合同不能履行。專(zhuān)家表示，購(gòu)房者因?yàn)槭赘稐l件的提高，無(wú)法履行合同的，可根據(jù)司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負(fù)違約責(zé)任。

　　樓市政策出臺(tái)之后，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否解除的問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)本著公正的原則，按照正規(guī)流程妥善處理。交了定金的買(mǎi)賣(mài)雙方可以根據(jù)購(gòu)房合同，甄別是否因?yàn)椴豢煽沽φ叨鵁o(wú)法實(shí)施房屋買(mǎi)賣(mài)。雙方可以解除合同，視情況而定，該退的定金還是要退。