引言： 11月21日，成都住房公積金管理中心再出新政。根據(jù)新政，所購二手房樓齡在十年以上的，則相應(yīng)提高一成的首付款比例。

　　專家表示關(guān)于十年以上樓齡二手房的新規(guī)，是應(yīng)對“高齡”二手房市場波動的風險。而很多購房者表示疑問，房齡過長的二手房還能買嗎?

　　本期《解密維權(quán)》由北京安博(成都)律師事務(wù)所茍凌律師、陳楊律師、彭安碧律師、范云云(實習)律師為您詳細解答。

　　“高齡”二手房都有哪些購買風險，需要慎重選擇嗎?

　　北京安博(成都)律師事務(wù)所茍凌律師認為：

　　“高齡”二手房需慎重選擇購買。

　　其一，“高齡”房屋可能使貸款額度減少或被拒，這無疑會加大通過按揭貸款方式買房的購房者資金壓力，甚至可能發(fā)生違約風險。

　　若買賣合同中對于通過抵押貸款方式支付房款未作出明確約定的，買賣雙方可按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

　　因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！敝?guī)定進行處理。

　　其二，“高齡二手房”一般都已經(jīng)超過《商品房銷售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定的保修年限。

　　對于超過保修年限的房屋，若超過保修期限，發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題無法再向開發(fā)商追責，因此，“高齡”房屋的修繕、物業(yè)維護的成本大于低齡房屋，增加購房者的實際購房成本。

　　其三，法律對于住宅用地的出讓期限最高為70年，“高齡”房屋對于國有土地使用權(quán)的剩余期限已經(jīng)不長。

　　在目前法律上及實踐中對于土地是有權(quán)期限到期后如何處理尚未作出明確規(guī)定的情況下，這也將給購房者長期使用房屋的目的帶來隱患。

　　其四，“高齡”房屋所在小區(qū)一般都會存在停車位不足，物業(yè)管理滯后，綠化及配套環(huán)境差及人員流動性大等問題，這些問題的存在也將給購房者購房后的居住舒適度等方面造成影響。

　　銀行為何不愿給老房子貸款“高齡”二手房?

　　北京安博(成都)律師事務(wù)所陳楊律師認為：銀行向任何個人或機構(gòu)發(fā)放貸款均需依據(jù)“三法一指引”的要求，房屋按揭貸款是將房屋作為擔保物進行審核，且《商業(yè)銀行法》《貸款通則》等都要求商業(yè)銀行對借款人的還款能力，抵押物的權(quán)屬和價值以及實現(xiàn)抵押權(quán)的可行性進行嚴格審查。

　　而“高齡二手房”作為“抵押物”，其價值、抵押率、抵押物的變現(xiàn)等均是銀行發(fā)放貸款的審查因素，僅從房齡角度考慮，高齡房屋相對低齡的房屋的價值勢必會有所降低，因此，銀行從風控角度考慮，其貸款額度可能會存在減少甚至出現(xiàn)被拒的可能。

　　買二手房應(yīng)該選擇多少年房齡的比較合適?

　　北京安博(成都)律師事務(wù)所彭安碧律師認為：選擇多少房齡還是看個人需求，購房者選擇房屋存在多種因素,如地理位置、學(xué)區(qū)、價格等，二手房的購買者可能還會考慮房屋的稅費因素，但無論作何種選擇，購房者都應(yīng)該詳細了解房屋狀況。

　　?對于房屋的房齡，建議購房者首先可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢樓盤信息、及樓盤外觀狀況等進行初判;

　　?其次可以查看購房者的購房合同、房屋產(chǎn)權(quán)證登記的日期、契稅完稅證明等;

　　?再次，可以與出賣人共同到房管局查詢房屋信息。

　　如果交叫了定金，才發(fā)現(xiàn)房齡超出預(yù)期，可以毀約嗎?

　　北京安博(成都)律師事務(wù)所范云云(實習)律師認為：支付了定金才發(fā)現(xiàn)房齡超出預(yù)期能否解除合同，具體要看合同的約定。

　　根據(jù)《合同法》第一百一十五條之約定：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。

　　若房屋買賣合同中并未明確房齡，且無對房齡的任何承諾或有任何限制性的約定，在賣方完全按照合同履行其相應(yīng)義務(wù)的情況下，買方不履行合同義務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;

　　反之，若在定金合同或購房合同中，對于房齡有明確的約定，支付定金后卻發(fā)現(xiàn)與約定不符，可以依據(jù)合同要求其承擔相應(yīng)的違約責任或要求其雙倍返還定金，若無約定可以依據(jù)《合同法》第54條之規(guī)定，以欺詐或重大誤解行使撤銷權(quán)。