現(xiàn)在對于很多退房的案件中存在有開發(fā)商方面的問題比較多，要在購房合同中與開發(fā)商約定高額違約金，以對開發(fā)商形成威懾，同時也能保障在開發(fā)商違約時要求其高額賠償，恒大就做出了無理由退房的承諾，那么如何評價恒大宣布無理由退房，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的影響有什么呢?

　　恒大自4月16日起，對所有購買恒大樓盤住宅的客戶，在履行樓宇認(rèn)購書和商品房買賣的各項(xiàng)義務(wù)，并且無任何違約行為，從簽署商品房買賣合同和無理由退房協(xié)議之日起，至辦理入住手續(xù)前的任何時間，均可無理由退房。

　　首先，期房由簽約到入住前通常需要1年半至2年時間，如果入住前退房，也就意味著此前支付的三成首付款將被無息使用。其次，一旦退房，意味著銷售團(tuán)隊(duì)、渠道團(tuán)隊(duì)的傭金全部泡湯，銷售團(tuán)隊(duì)會大力勸阻，而且退款周期有多長也不受業(yè)主控制。第三，就算是能順利退房，兩年間房價會漲多少?購房者拿著這些首付還能在同樣地段，用同樣價格買到同樣品質(zhì)的房子嗎?可能性為零!

　　業(yè)內(nèi)人士六問“恒大無理由退房”

　　第一：無理由退房只針對未來即將銷售的房源。你認(rèn)為你之前買了恒大的房子現(xiàn)在覺得虧了可以退了，那你就大錯特錯了。紅頭文件上白紙黑字寫清楚：自決定執(zhí)行之日起購買恒大所有住宅樓盤的客戶。也就是說過去你買的，不論是你有沒有交房還是有沒有簽約合同，你手里的房子都不在恒大這一次無理由退房申明的范圍之內(nèi)。這是針對未來恒大即將銷售的房源的一次促銷，一次逼定，一次軟磨硬泡。

　　第二：退房只針對住宅，而對商鋪、車位均不涉及。那么商鋪和車位，又該是什么政策呢?恒大項(xiàng)目的商鋪和車位難道不屬于恒大地產(chǎn)?

　　第三：退房時間是簽約之日起到辦理入住手續(xù)前。紅頭文件上寫的清清楚楚，退房時間是簽約之日起到辦理入住手續(xù)前。作為一個高周轉(zhuǎn)快現(xiàn)金流開發(fā)的企業(yè)，留給客戶考慮要不要退房的時間可能不會到一年的時間。而對于客戶來說，退房無非是考慮到物業(yè)貶值了才會考慮退房，一年的時間，樓市再波動，單套房子的貶值出現(xiàn)的可能也是一個小概率的時間。而且購房者在等待期房過程中，是要付出起碼10-20%的資金成本，3-5%左右的稅費(fèi).還有機(jī)會成本。真的讓客戶有退房沖動的，可能性不大。

　　第四：繳納首付才可退房，無息融資?合同上寫明對于具備退房資格的客戶，是已履行《樓宇認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》的各項(xiàng)義務(wù)，那么請問，履行這兩項(xiàng)合同的義務(wù)是什么。不是繳納定金，而是繳納好首付，才可以簽署《商品房買賣合同》。也就是說哪怕最后的房子要退掉，恒大也無息免費(fèi)的融到了30%的房屋總款資金。

　　第五：無違約前提根本無法執(zhí)行無理由退房。購買恒大所有樓盤住宅的客戶，履行樓宇認(rèn)購書和商品房買賣的各項(xiàng)義務(wù)，并且無任何違約行為，簽署買賣合同和無理由退房之日起，至辦理入住手續(xù)前的任何時間，均可無理由退房。那么，既然已經(jīng)簽訂《商品房買賣合同》的話，退房肯定涉及違約，涉及違約那么就不會無理由退房了，這是不是繞了一圈又回到原點(diǎn)?

　　第六：按揭貸款的購房者，怎么退?沒有交代清楚，而購房者損失的利息成本該有誰負(fù)責(zé)呢?恒大也沒有說明?

　　退房不是恒大想退，想退就能退，無理由退房，并不是真的沒有理由就能退房的，恒大退房的實(shí)施原則是購買恒大樓盤的購房者自簽署《商品房買賣合同》及《無條件退房協(xié)議書》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時間，均可無理由退房。那么只要簽署了《商品房買賣合同》這就證明購房流程已經(jīng)走完，政府房管部門也會有產(chǎn)權(quán)備案，那么政府房管部門又不是恒大集團(tuán)開的，恒大一句無理由退房政府就得為恒大一家服務(wù)嗎?顯然不現(xiàn)實(shí)。記者也從西安市房屋管理局的相關(guān)政策中了解到，退房所需要的理由：

　　1、延期交付房屋。

　　根據(jù)合同約定的交房時間到期后卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。經(jīng)購房人催告后的三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購房人就有權(quán)要求開發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。

　　2、開發(fā)商開發(fā)手續(xù)不全導(dǎo)致合同無效。

　　開發(fā)商必須證件齊全才能賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款。

　　3、開發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設(shè)計(jì)。

　　發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購房人可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商退房。

　　4、房屋面積誤差超過3%。

　　如果交房時房屋的實(shí)測面積與合同面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。

　　5、房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。

　　因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

　　6、房子產(chǎn)權(quán)不清楚。

　　如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認(rèn)定購房合同無效，要求退房。

　　7、遲延辦理房屋所有權(quán)登記。

　　根據(jù)買賣合同約定或法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)登記屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理房屋所有權(quán)登記的。

　　8、按揭合同辦理不下來。

　　因不歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。

　　專家提醒：購房者理智購房

　　有業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，貸款買房，購房者尚未與銀行簽訂貸款合同，那么退房這件事僅涉及開發(fā)商和購房者，所以只要開發(fā)商同意，　購房者就能順利退房。但是如果購房者已經(jīng)與銀行簽訂了貸款合同，那么退房將涉及開發(fā)商、銀行及購房者三方利益。即使房企愿意無條件退房，但對于商業(yè)銀行來說，可能不愿意做‘無條件退貸’的承諾，導(dǎo)致三方相互扯皮的概率大大增加。

　　此外，退房還牽涉到違約賠償，即使退房成功，購房者也要支付違約金給銀行和開發(fā)商，這也使得購房者退房成本增加。

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