一線城市“樓市新政”的靴子終于落地!

3月25日，上海公布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，上調了非滬籍家庭的購房門檻，并提高二套房首付比例。同一天深夜，深圳也發(fā)布《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。

業(yè)內人士分析認為，新政的出臺將在短期內有效抑制改善性需求，也會在一定程度上抑制投資性需求。

▲滬深新政

非滬籍家庭在滬連繳社保須滿5年

上海的《若干意見》要求，從嚴執(zhí)行住房限購政策，提高非滬籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在上海累計繳納兩年以上，調整為“自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”。

上海樓市新政還強調：對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入該市公共信用信息服務平臺。

此外，《若干意見》嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務。對各類非正規(guī)金融機構為房產交易提供各種形式金融業(yè)務行為開展專項整治。

上海樓市新政一出，就被市場奉為“史上最嚴”。非滬籍居民家庭購房繳稅或社保年限已提高至與北京相當，但非滬籍單身人士的限購并未松綁。

非深圳戶口繳社保1年改3年

深圳的《意見》對市民有直接影響的主要集中在：對深圳無房戶且近兩年內無住房貸款記錄的購房者，貸款首付比例繼續(xù)執(zhí)行最低3成;對深圳無房戶但近兩年內有住房貸款記錄的，或在深圳已有一套住房但已結清住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。深圳戶籍居民家庭限購二套住房;非深圳戶籍居民家庭，能提供自購房之日起前3年及以上在深圳連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房。

▲影響預判

對高價盤具殺傷力

深圳市住房研究會常務副會長、深圳市住建局政策咨詢委員會秘書長陳藹貧表示，目前深圳存在有投資者加杠桿貸款購房的問題，房價調控從房貸領域入手是很精準的實施辦法，這些決議都是為了抑制過度投機。陳藹貧認為，深圳房價暴漲便是加杠桿的結果，應該加強對貸款的控制，警惕杠桿效應帶來的風險，抑制投機炒房行為。

有業(yè)內人士認為，此舉跟此前叫停首付貸、眾籌炒房相比，這是一個中等規(guī)模的利空，對炒房客打擊力度非常大。其次，對于高價盤、郊區(qū)盤也頗具殺傷力。

開發(fā)商推盤速度有望放緩

深圳中原研究中心指出，深圳市場成交量會繼續(xù)下滑，開盤銷售率也會大受影響，之前準備入市的一些項目可能延后或改為順賣，開發(fā)商推盤速度有望放緩，一些有銷售壓力的開發(fā)商可能通過降價來提升銷售量。

“價格要遵循市場經濟，調控是抵制了購買力，等購買力再次聚集的時候，很難說又會是怎樣一個漲幅了?！敝序E置業(yè)深圳公司營銷總監(jiān)謝永超表示。至于對開發(fā)商有無影響，他談道：“短期影響應該是會有的，但是沒有辦法從供應側解決的話，長期房價還是看漲，只會是刺激有房票的客戶加快買房而已?！?

“近期深圳樓市降溫的市場預期正在生成，一些投資客已經在拋盤，成交量已經在收縮，房價整體暫時還未出現明顯下降，但隨著成交量的持續(xù)收縮，房價有可能適度降低，但不會大幅下降?！鄙钲诰C合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為。

上海樓市或迎“倒春寒”

上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，近日蘇州公布“樓十條”，手段包括嚴控新房價格漲幅、防捂盤惜售等，南京緊隨其后公布相關調控細則。二線城市先于一線城市有所行動，從某種程度來看反而加重一線城市的調控壓力?？梢哉f上海樓市新政的推出是箭在弦上的事情，此番新政推出，上海樓市“小陽春”或遇“倒春寒”。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，“史上最嚴”發(fā)布后，在政策真正落地嚴格執(zhí)行之前，在這個“窗口期”仍然是“跑量”的行情!由此可見，當前市場表現火熱的局面是暫時的，“史上最嚴”發(fā)布后，第二季度市場交易量會走低，下半年或因第一季度市場高位放量而進入深度的市場調整期。

在張宏偉看來，下半年尤其是10月份之后新一輪房產市場調整周期來臨，本輪樓市上漲幅度較大的中高端項目可能率先迎來降價。

第一太平戴維斯中國區(qū)研究部主管簡可分析認為：“盡管上海住宅需求依然強勁，但短期來看，新政將在某種程度上影響成交量，一些意向購房者因新政限制難以成功交易。但除非新政使待售庫存大幅上升，短期上海房價或依然堅挺?！?

一線城市漲勢恐難扭轉

“寬松貨幣環(huán)境是助推一線城市房價上漲的原因之一，未來一旦經濟企穩(wěn)復蘇或者供給側改革告一段落，貨幣政策就會逐漸收緊，樓市繼續(xù)上漲的預期可能就會改變，并直接引發(fā)房價下行的危險。”北京榮邦瑞明總經理陳民稱。

北京中原地產首席分析師張大偉表示，為防止風險，一線城市將迎來調控預期。但他也認為，大的政策環(huán)境以寬松為主，一線城市區(qū)域性的限制性政策只能短期抑制房價過快上漲，并不能從根本上扭轉上漲通道。

“本輪助推一線城市上漲的原因比較多，相對寬松的貨幣環(huán)境是最關鍵的一個。”張大偉介紹，寬松的貨幣環(huán)境，疊加樓市分化格局，又恰逢股市惡化，導致資金無處可去，一線城市的樓市自然成為資金避險的通道。

中國人民銀行副行長陳雨露兩會期間表態(tài)稱，近期一線城市房價上漲受多重因素影響，不能簡單歸因于貨幣政策。但他也表示，市場上的確存在部分資金缺乏適宜的投資方向，進入一線城市房地產市場尋求保值增值，助長房地產投機的情況。

▲官媒刊文

中國經濟不需要“地產投機客”

一邊是部委發(fā)力“去庫存”，另一邊則是大城市向“樓市過熱”宣戰(zhàn)，這其中究竟有何玄機?人民日報海外版發(fā)表《中國經濟不需要“地產投機客”》指出：

上海市住建委主任顧金山介紹，投資投機需求回潮、跟風“買漲”、供應不足等都是導致當地樓市近期過熱的重要原因，首付貸、過橋貸對市場起到了很大的推力，同時助長了投資行為和投機行為，也增加了金融風險。

多位專家指出，房屋具有居住和投資雙重屬性，在居住這一社會必要需求尚未得到較好滿足時，投資甚至投機需求過旺，不僅不利于房地產行業(yè)自身的發(fā)展，亦有損中國經濟的競爭力。

“像樓市分化所反映的區(qū)域空間發(fā)展不均衡，很難完全通過市場之手來實現自然調節(jié)，這就需要調控政策及時跟進與引導。”中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍表示，盡管直觀上判斷自住需求和投機需求不太容易，但如能讓持有多余住房的成本大幅提升，顯然有助于遏制這部分炒作需求。

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